{ text-align: justify; }

Boligmarkedet binder renta

Det er nå klare tegn til avmatting i det norske boligmarkedet, etter en periode med kraftig prisoppgang. Det er store regionale forskjeller i utviklingen, og det er særlig i byene at prisene har økt mye. Klart sterkest har oppgangen vært i Oslo. Der økte boligprisene med hele 12,5 og 16,6 prosent i 2015 og 2016, mot mer moderate 5,4 og 6,0 prosent i resten av landet. I mai falt imidlertid prisene med 1,1 prosent for Norge samlet. Igjen er det Oslo som dominerer, denne gangen med en nedgang på 1,4 prosent. Unntaket er Stavanger, der prisene i år har hentet seg noe inn igjen, etter flere år med oljenedtur.

Det er flere grunner til at boligmarkedet nå roer seg. For det første har markedet etter hvert respondert på høyere boligpriser med økt tilbud av boliger etter flere år med underinvestering. Dessuten avtar befolkningsveksten, både nasjonalt og i Oslo. Det skyldes blant annet relativt bedre tider i land mange arbeidsinnvandrere kommer fra, blant andre Polen og Sverige. Det bidrar til lavere boligetterspørsel. Dermed blir tilbud og etterspørsel i boligmarkedet mer balansert. 

Stadig flere har kjøpt sekundærbolig, mange trolig med håp om å sikre seg en prisgevinst. Dette har igjen bidratt til å forsterke prisveksten. Det er grunn til å tro at denne dynamikken snur når utsiktene til en kjapp gevinst forsvinner.

Norges bank har satt ned styringsrenta til svært lave nivåer i kjølvannet av oljenedturen, blant annet for å svekke krona av hensyn til eksportnæringene. De lave rentene har imidlertid også ført til svært lave lånekostnader for husholdningene, og således bidratt til å øke etterspørselen etter boliger. Av hensyn til eksportnæringene og omstilling av økonomien til nye og mindre oljedominerte tider måtte dermed andre virkemidler på banen for å dempe veksten i boligprisene.

Økonomenes favoritt, en betydelig hardere beskatning av bolig, som nylig anbefalt av IMF, er ikke politisk gangbart. Vi fikk derfor en ny og skjerpet boliglånsforskrift ved inngangen til 2017. Økt egenkapitalkrav på sekundærbolig og lån på maks 5 ganger årsinntekt legger klare begrensninger på boligetterspørselen. Omfattende kjøp av sekundærbolig er allerede nevnt. Av norske husholdninger som kjøpte bolig i 2014 hadde 18 prosent mer enn fem ganger inntekten i gjeld. De ville i stor grad fått avslag på lånesøknaden nå. I Oslo var denne andelen på 23 prosent. Enkelte banker oppgir nå dessuten at de stiller strengere krav enn forskriften krever. Sterk vekst i kredittgjeld har også bidratt til at stadig flere får avslag på boliglånssøknaden.

Det er vanskelig å forklare hele boligprisoppgangen med fundamentale forhold, som boligbygging, demografi, renter, inntekt og formue. Bobletendenser oppstår når forventinger om høyere priser i seg selv bidrar til økt etterspørsel, som igjen presser opp prisene osv. Lånefinansierte kjøp av bil, båt, hytte og konsum med pant i bolig har også økt. Dermed øker også faren for en markert korreksjon i boligmarkedet, med ringvirkninger til hele økonomien.

Den skyhøye prisstigningstakten i Oslo de siste årene kunne uansett ikke vare lenge. At korreksjonen kommer akkurat nå er litt tilfeldig, men må ses i sammenheng med momentene nevnt over. Et omslag i forventninger, fra optimisme til pessimisme, kan ramme etterspørselen etter bolig så vel som husholdningenes konsum og investeringer mer generelt. Dermed kan nedturen forsterkes på samme måte som oppturen ble det. 

Hva kan vi så forvente oss framover? Oppgangen i det norske boligmarkedet har vært rimelig robust de siste 25 årene. Til og med etter finanskrisen i 2008 hentet markedet seg relativt raskt inn igjen. Selv et betydelig prisfall nå ville kun bringe prisnivåene et år eller to tilbake i tid. Mest trolig vil nok boligprisene falle litt framover, før de begynner å øke igjen neste år, men da i et langt mer moderat tempo. For folk flest er det neppe grunn til å bekymre seg veldig. De som har kommet inn i boligmarkedet i Oslo det siste året kan kanskje bli litt svette. Det samme gjelder boligbyggere som sitter på dyre tomter og har høye byggekostnader. Og, ikke minst, den norske økonomien vil miste sin viktigste vekstmotor den siste tiden. Den sterke aktivitetsveksten i boligmarkedet bidro til å dempe den oljedrevne nedturen i norsk økonomi, og har vært en viktig driver av det gryende konjunkturomslaget i fastlandsøkonomien.

Både økt tilbud av boliger og lavere etterspørsel demper altså presset i boligmarkedet, og vil fortsette å gjøre det en god stund framover. Kombinert med utsikter til lav inflasjon blir det dermed neppe aktuelt for Norges bank å heve renta på en lang stund. Den kan like gjerne bli kuttet ytterligere for å unngå et mer markert fall i boligprisene. Trolig ville det føre til en klar oppbremsing av boligbygging så vel som husholdningenes konsum, og således sette en stopper for videre oppgang i norsk økonomi.