Tror på høyere boligpriser over hele landet

Boligprisfallet i Norge er over for denne gang. Nå venter fire år med tiltagende boligprisvekst, ifølge nye prognoser.

– Boligmarkedet går mot lysere tider, men det blir ingen ny bonanza, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk analyse.

Fra og med i år blir det en tiltagende stigning i norske boligpriser hvert år frem til og med 2021, ifølge de ferske boligprisprognosene Benedictow legger frem på en boligkonferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund tirsdag.

– Månedsstatistikken viser at prisnedgangen sesongjustert har stoppet opp for Norge som helhet, og indikerer en sesongjustert økning i Oslo. Vi legger til grunn at prisfallet er over for denne gang, sier Benedictow.

Moderat oppgang

Han mener likevel det er mange grunner til at prisoppgangen blir meget moderat i årene som kommer: 

* Boligprisene er fortsatt på et høyt nivå.

*Mange nye boliger kommer på markedet i 2018 og 2019 grunnet høyt boligsalg i 2016 og inn i 2017. 

  • Befolkningsveksten har avtatt og demper etterspørselen
  • Forsiktig renteoppgang vil dempe prisveksten.
  • Finanstilsynet foreslår at boliglån fortsatt begrenses til 5 ganger inntekt samt at avviksprosenten reduseres til 8 prosent for hele landet, slik det er i Oslo i dag. 

Benedictow tror ikke Finanstilsynets forslag om å redusere kravet til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo fra 40 til 15 prosent får store utslag.

– Med et høyt prisnivå på boliger i Oslo og beskjedne utsikter til prisoppgang vil dette neppe utløse sterk økning i spekulative investeringer i sekundærbolig, sier sjeføkonomen.

Oppjusterer prognosene

Siden forrige rapport i oktober i fjor har han foretatt en oppjustering av anslagene for boligprisutviklingen.

Boligprisene i Norge nådde toppen i april i fjor og falt seks prosent frem til årsskiftet, ifølge Eiendom Norges landsomfattende bruktboligstatistikk. Siden nyttår har prisene steget 3,1 prosent, og ligger nå 3,2 prosent under toppnivået fra i fjor vår, ifølge Eiendoms Norges februarrapport.

Samme statistikk viser at prisene i Oslo falt 12,6 prosent fra februar til desember i fjor. Siden nyttår har prisene i hovedstaden steget 4,1 prosent, og ligger nå 9,1 prosent under forrige topp.

De nye prognosene fra Samfunnsøkonomisk analyse anslår at de gjennomsnittlige boligprisene på landsplan vil stige 0,2 prosent i år målt mot 2017,  og gradvis vil stige mer de følgende tre årene, slik at gjennomsnittsprisene for 2021 vil være 8,5 prosent høyere enn i 2017. 

I samme periode venter Benedictow at de gjennomsnittlige boligprisene i Oslo vil stige 11,5 prosent. Prognosene legger til grunn at boligprisene i hovedstaden blir litt lavere i 2018 enn i 2017, når man måler årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt. Dermed anslår Benedictow at prisene i 2021 vil ligge 12,2 prosent over 2018-prisene.

– Nedkjølingen av boligmarkedet bidrar til at vi forventer et klart fall i boliginvesteringene særlig i 2019 og 2020, som bidrar til å dempe veksten i norsk økonomi og til at boligprisveksten etter hvert vil ta seg opp, sier Benedictow.

Når boligbyggingen faller, bidrar det til at utbudet av boliger på markedet krymper.

Friskest boligprisutvikling venter Benedictow i Østfold og Stavanger-regionen.

– Det er et mysterium for meg at det kan være så mye lavere boligpriser i Fredrikstad enn i Oslo. Men det ser vi er i ferd med å korrigeres nå. Du kan bytte en liten leilighet i Oslo med et hus i Fredrikstad. Oppsvinget i oljenæringen bidrar til økt boligetterspørsel i Stavanger, venter Benedictow.

Benedictows anslag for boligprisene på landsplan er noe mer optimistiske enn Statistisk sentralbyrås siste prognose lagt frem forrige uke. SSB anslår at de norske boligprisene som årsgjennomsnitt skal falle 2,8 prosent i år og stige mellom 1 og 2,5 prosent i perioden 2019 til 2021. Slik at det nominelle toppnivået på boligprisene fra i fjor vår først vil være gjeninnhentet et godt stykke ut i 2020.

Tre jokere

Benedictow peker på tre faktorer som kan endre bildet Samfunnsøkonomisk analyse ser for seg i sine prognoser:

– Husholdningene sitter på så mye gjeld at rentevåpenet er veldig skarpt. Derfor skal det ikke så mye til for at det merkes veldig godt. Det er vanskelig å se for seg en stor renteoppgang, for det vil kvele konjunkturen. En kraftigere renteoppgang ville også bidra til å dempe den forsiktige boligprisveksten betydelig, påpeker Benedictow.

Faller boligbyggingen mer enn ventet vil det bidra til høyere prisvekst.

Prognosene tar også utgangspunkt i at Finanstilsynets forslag til ny boliglånsforskrift blir satt ut i livet.

– Skulle Finansdepartementet bestemme seg for å oppheve forskriften vil det bidra til at boligprisene stiger mer, sier Benedictow.