Boliglånsforskriften gjør det lettere for unge boligkjøpere

Boliglånsforskriften gjør det lettere for unge boligkjøpere. Terskelen for unge førstegangskjøpere er senket,særlig i Oslo, ifølge bolig-topp. - vi var nok litt heldige med timingen, sier Sigrid Da Costa (25)

Siden første variant av boliglånsforskriften så dagens lys i 2015 har omkvedet vært at strengere krav har gjort det langt vanskeligere for unge å komme seg inn i boligmarkedet.

En ny rapport kommer til en helt annen konklusjon:

– Boliglånsforskriften bidrar til å dempe prisveksten og gjør det lettere for det store flertall av førstegangskjøpere å komme inn i boligmarkedet, sier administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.

I rapporten «Førstegangskjøpere og sekundærboliger» utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i samarbeid med Ambita slås det fast at boliglånsforskriften har en betydelig effekt på boligmarkedet.

– Terskelen for førstegangskjøpere er senket etter at boligprisveksten har flatet ut. Dette er særlig merkbart i Oslo, sier Geving.

Han peker også på at det i perioden generelt er blitt bedre kjøpekraft, dermed blir realprisene mer spiselige.

Etter en heftig periode der boligprisveksten i Oslo steg over 20 prosent på et år, ble toppen nådd i februar 2017, før det kom en priskorreksjon. Prisene i hovedstaden er fortsatt 2,7 prosent lavere enn de var på toppen.

– Vi ser nå at det blir stadig flere førstegangskjøpere, og veksten er særlig sterk i Oslo, sier Geving.

I de større byene i Norge ligger gjennomsnittlig alder for førstegangskjøpere stort sett stabilt mellom 27 og 29 år.

Den gjennomsnittlige førstegangskjøperen i Oslo er nå med sine 29,1 år hårfint eldre enn ved tidligere målinger. Statistikken strekker seg tilbake til 2010.

– Dette kan trolig ses i sammenheng med høye boligprisnivåer, som gjør det vanskeligere å tilfredsstille krav til både inntekt og egenkapital på disse stedene, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse, som har utarbeidet rapporten for Norges Eiendomsmeglerforbund.

Heldige med timingen

I januar sikret Sigrid da Costa (25) og samboeren seg sin første leilighet, godt hjulpet av et roligere boligmarked og en forståelsesfull bank.

Den 71 kvadratmeter store leiligheten ved Frogner stadion i Oslo hadde egentlig en prisantydning på 5,2 millioner kroner, men det nyutdannede paret med jobber i energisektoren fikk den for 4,7 millioner.

– Vi var nok litt heldige med timingen, men jeg hadde aldri klart å komme inn på boligmarkedet uten samboer. Samboeren min var veldig flink til å spare i studietiden, og jeg hadde også spart litt. Det er veldig vanskelig å skaffe nok egenkapital, hvis man ikke får hjelp av foreldre, sier da Costa.

Da Costa mener hun måtte ha jobbet noen år til hvis hun skulle kjøpt bolig alene.

– Jeg har heller ikke vært interessert i å kjøpe en leilighet på 30 kvadratmeter, sier da Costa.

Paret hadde til sammen i underkant av 200.000 kroner på BSU, i tillegg hadde de spart opp 400.000 kroner i annen egenkapital. Med tanke på kravet om 15 prosent egenkapital er dette egentlig litt for lite til å kjøpe bolig til 4,7 millioner kroner, men de kom til en ordning med banken der kjøpet gikk gjennom uten at de behøvde å sprette BSU-kontoene.

– Banken spurte om vi kunne få hjelp av foreldre for å komme innenfor kravet om 15 prosent egenkapital, men det var uaktuelt for oss å spørre om. Banken godtok det, sier da Costa, som tenker de var heldige som kom med i kvoten bankene har for å fravike egenkapitalkravet.

Da Costa og samboeren planlegger å spare videre i BSU for enten å betale ned på boliglån senere eller bruke beløpet ved kjøp av annen bolig.

Vil unngå ukontrollert boligprisvekst

Selv om boliglånsforskriften har gjort det vanskeligere for boligspekulanter i Oslo har andelen sekundærboliger i hovedstaden fortsatt å øke siden 2017. I årets andre kvartal var sekundærboligandelen i Oslo 17,4 prosent.

Geving mener økningen vil vært enda større hvis ikke forskriften hadde bremset opp for spekulanter.

– Dropper man kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo vil det slippe til enda flere investorer, og jeg ser ingen grunn til å eksperimentere med det nå. Statistikken forteller oss at det er all grunn til å videreføre hele boliglånsforskriften med særkrav for Oslo – fjerner man særkravene eller lemper på de generelle kravene er det risiko for ny ukontrollert vekst i gjeldsopptak og boligpriser, sier Geving.

Geving ser at krav til egenkapital og inntekt er en begrensning for en del unge, men dette er også nødvendige restriksjoner for å unngå at unge låner for mye, mener han.

Finansminister Siv Jensen understreker at formålet med boliglånsforskriften er å bidra til at nordmenn ikke får mer boliglån enn de klarer å håndtere, og at det er en sikkerhet både for norsk økonomi og den enkelte.

– Vi ser nå at det er færre som tar opp høy gjeld i forhold til inntekt. Jeg er glad for at forskriften virker etter hensikten, og dersom den også bidrar til at flere unge mennesker kan oppfylle boligdrømmen, er det ekstra gledelig, skriver Jensen i en epost til DN.

Skal vurdere forskriften

Ved nyttår utløper den nåværende boliglånsforskriften, og i juni ba Finansdepartementet om en vurdering fra Finanstilsynet om hvordan forskriften fungerer med frist i september.

Tidligere denne måneden tok administrerende direktør Grete Meier i Privatmegleren til orde for at forskriften bør åpne for at bankene kan øremerke boliglån til unge førstegangskjøpere. Dagens forskrift gir bankene mulighet til å fravike kravene i ti prosent av lånesøknadene, åtte prosent i Oslo.

Geving sier Norges Eiendomsmeglerforbund har foreslått lignende tidligere, og at de vil gjenta forslaget overfor Finansdepartementet.

– Da snakker vi om unge med betjeningsevne, men som ikke kan ty til foreldrebanken. Om man legger inn en forutsetning om at de for eksempel må binde renten i ti år blir dette forutsigbart både for bankene og de unge, sier Geving.

På spørsmål om Finansdepartementet vil vurdere en egen ungdomskvote svarer Jensen:

– Forskriften gjelder i utgangspunktet frem til nyttår. Innen den tid skal vi vurdere både om forskriften skal videreføres og om den eventuelt skal justeres, men det er for tidlig å si noe om denne vurderingen nå.

Incentiv til å investere i eiendom

Både Geving og Benedictow tror andelen sekundærboliger i Oslo vil vokse videre gjennom 2019, for så å falle markant i 2020.

De forklarer veksten blant annet med det sterke nyboligsalget i Oslo i 2016–2017.

– Dette antas å omfatte en betydelig andel investeringer i sekundærbolig. Disse blir registrert som sekundærbolig ved ferdigstilling et par år senere, det vil si i 2018 og 2019. 2019 er et toppår for ferdigstilling og overtagelse av nye boliger, sier Benedictow.

Sjeføkonom Elisabeth Holvik i Sparebank 1-gruppen er positiv til forskriften, særlig kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærboliger.

– Jeg tror nok at følelsen av at boligmarkedet løper fra de unge er blitt mindre, sier Holvik.

Hun peker også på at renteoppgangen mange har fryktet ikke ser ut til å bli noe av.

– Med raske fall i lange renter vil de unge kunne ta opp fastrentelån med lang løpetid og ha en sikker rentebelastning i lang tid, noe som er gunstig for dem nå, sier Holvik.

Sjeføkonomen mener skattesystemet legger til rette for fortsatt stor interesse for sekundærboliger.

– Så lenge man har formuesskatt på bedrifter og ubegrenset rentefradrag vil de med mye penger ha et incentiv til å investere i eiendom, så man er ikke ferdig med problemstillingen ennå, sier Holvik.

For å unngå høy prisvekst poengterer Holvik også at det er viktig for de unge at myndigheten legger til rette for at det bygges nok boliger.

Foto: Elin Høyland