Et mer balansert boligmarked - Ny utgave av Norsk Økonomi

Veksten i norsk økonomi avtok igjen i første halvår i 2018 etter et oppsving i 2017. I årets to første kvartaler vokste BNP Fastlands-Norge med rundt 0,4 prosent fra kvartalet før, som er nær en halvering av kvartalsveksten gjennom 2017. Arbeidsledigheten har sluttet å falle, og er på samme nivå som for et år siden, etter en liten økning siden i sommer. Vi venter imidlertid at den økonomiske veksten tar seg noe opp igjen i høst, slik at årsveksten i 2018 ender på 2,4 prosent.

Noe høyere vekst i husholdningenes konsum og i eksporten av tradisjonelle varer bidrar til holde veksten oppe gjennom det meste av prognoseperioden. I tillegg har vi i år fått et nytt oppsving i oljeinvesteringene. Vi venter imidlertid at BNP-veksten vil avta utover i prognoseperioden, til drøye 2 prosent i 2021. Med en såpass forsiktig vekst vil ikke arbeidsledigheten falle mye framover. Vi venter at den faller fra 3,9 prosent i år til 3,8 neste år og 3,7 i 2021.

Nedkjølingen av boligmarkedet har ført til en klar nedgang i boliginvesteringene. I år venter vi et fall på om lag 8 prosent, men at de deretter flater ut på relativt høye nivåer. Dermed vil de viktigste drivkreftene i konjunkturforløpet være snudd på hodet igjen, i og med at et nytt oppsving i oljeinvesteringene nå vil trekke den økonomiske veksten opp de nærmeste årene. Mot slutten av prognoseperioden venter vi imidlertid at veksten i oljeinvesteringene går markert ned uten at boliginvesteringene tar seg noe særlig opp. Det bidrar til at den økonomiske veksten etterhvert avtar. Derfor venter vi at rentene blir værende på relativt lave nivåer også i årene som kommer, men legger til grunn at styringsrenta settes opp noe fra kommende vår. Renteøkningen må også ses i sammenheng med utsikter til en forsiktig innstramming i pengepolitikken internasjonalt.

Trykk her for å se omtale av rapporten hos DN.no. Vår rapport Norsk Økonomi nr. 2/2018 kan leses her.

Et mer balansert boligmarked

Boligmarkedet har vært gjennom en svært turbulent periode de siste årene. Det gjelder særlig Oslo, der boligprisen økte med hele 12,5 og 16,6 prosent i henholdsvis 2015 og 2016, før den begynte å falle klart våren 2017. Boligsalget falt kraftig, og beholdningen av usolgte boliger gikk i været. Prisnedgangen spredte seg raskt til de fleste andre store byer, om enn i langt mindre målestokk enn i Oslo. Fra begynnelsen av 2018 og fram mot sommeren kom det imidlertid en klar korreksjon oppover, før prisene flatet ut og til dels har falt noe utover høsten. Vi anslår at boligprisene vil øke meget forsikig gjennom prognoseperioden, med til sammen 5,5 og 3,1 prosent i henholdsvis Oslo og landet samlet gjennom de neste tre årene. Prognosene innebærer en liten realprisnedgang for landet samlet og for alle de store byene utenom Stavanger.

Det er flere grunner til at vi venter en meget moderat boligprisutvikling i årene som kommer. Boligprisene må fortsatt sies å være på et høyt nivå. Det svært høye nyboligsalget i 2016 og inn i 2017 gjør at mange nye boliger kommer ut i markedet, særlig i 2018 og 2019. Økende salg av nye boliger den siste tiden indikerer at byggingen vil holde seg på et brukbart nivå også videre framover. Igangsettingen av nye boliger ser også ut til å ha flatet ut på et mer normalt nivå etter et markert fall i fjor og inn i 2018. Samtidig har befolkningsveksten avtatt betydelig de siste årene, noe som reduserer etterspørselen. Kombinert med forholdsvis høy boligbygging, vil dette dempe prisveksten.

Det samme vil videreføringen av boliglånsforskriften som blant annet begrenser husholdningenes boliglån til 5 ganger inntekt, samt en, riktignok forsiktig, renteoppgang.

Moderate etterspørselsimpulser

Internasjonalt tok den økonomiske veksten seg klart opp i 2017. Kombinert med en svak norsk krone bidro dette til at norsk eksport av tradisjonelle varer økte igjen, etter et overraskende fall i 2016.

I år har imidlertid den økonomiske veksten hos norges handelspartnere avtatt igjen. Økende proteksjonisme, som blant annet har manifestert seg i handelskonflikten mellom USA og Kina, skaper økt usikkerhet. Det samme gjør gjeldskrisen i Tyrkia. Dette har trolig bidratt til det markerte børsfallet internasjonalt i høst.

Høy gjeld i offentlig sektor så vel som i husholdningene i mange land, legger dessuten en klar demper på vekstpotenialet til en stor andel av Norges handelspartnere. Dette peker mot at den videre oppgangen hos våre handelspartnere blir moderat. Framover venter vi dessuten at krona skal styrke seg. Det vil også bidra til å dempe eksportveksten noe utover i prognoseperioden.

Husholdningenes konsumvekst tok seg noe opp i 2017 etter en meget svak utvikling i 2016. Økt sysselsetting og høyere reallønnsvekst ventes å bidra til at konsumet vokser med rundt 2,5 prosent framover. Noe høyere renter trekker i motsatt retning.

Næringsinvesteringene tok seg klart opp i 2016 og 2017 etter tre år med nedgang. Etter to år med gjeninnhenting ligger det nå an til en mer moderat vekst framover. Svakere internasjonale impulser og noe høyere renter vil bidra til det.

Klart høyere oljepriser og effektivisering i oljeselskapene, samt leverandørnæringen, bidrar til at oljeinvesteringene øker igjen, etter fire år med nedgang. Dette gir ringvirkninger til den norske økonomien for øvrig. Investeringsveksten i petroleumssektoren ventes imidlertid å avta gradvis gjennom prognoseperioden, fra drøye 10 prosent neste år til 1 prosent mot slutten av prognoseperioden.

Finanspolitikken har vært klart ekspansiv siden 2014. Dette må sees i sammenheng med den oljeprisdrevne konjunkturnedgangen norsk økonomi gikk inn i på den tiden. Fra og med 2018 og ut prognoseperioden legger vi til grunn at inretningen på finanspolitikken vil være om lag nøytral.

Forsiktig renteoppgang

Norges Bank økte i september styringsrenta for første gang siden april 2011. Vi tror ikke det vil komme noen ny renteheving før et stykke inn i 2019. Realøkonomien går underliggende fortsatt godt, men flere forhold taler for at Norges Bank bør se an den videre utviklingen før renta økes ytterligere.

Arbeidsledigheten er på samme nivå som for et år siden, etter å ha økt litt i høst. Økningen skyldes riktignok i stor grad økt arbeidstilbud, men med vekst så vidt over trend vil ikke ledigheten falle mye framover.

Utviklingen i boligmarkedet ser altså ut til å ha roet seg. Etter rekylen i første halvår i år har boligprisene stagnert og til dels falt i høst. Mange nye boliger ferdigstilles framover og bidrar til å dempe prisutviklingen også i tiden som kommer. Videreføringen av boliglånsforskriften legger en reell demper på kredittveksten og bidrar til å dempe boligprisveksten framover. Faren for finansiell ustabiltet er dermed redusert. Høy gjeld har imidlertid økt husholdningenes sårbarhet og følsomhet for en renteoppgang.

Inflasjonen har riktignok økt gjennom 2018, til en tolvmånedersvekst på 3,2 prosent i september, men det skyldes i stor grad den tørre sommeren og dermed høye strømpriser. Vannmagasinene er imidlertid i ferd med å fylles til mer normale nivåer igjen, slik at dette reverseres framover. Vi venter også at krona vil styrke seg med rundt 5 prosent de nærmeste årene, slik at importprisveksten reduseres. Vi venter at inflasjonen faller fra 2,8 prosent i år til 1,8 prosent neste år. Om våre prognoser slår til kommer ikke inflasjonen over Norges Banks nye inflasjonsmål på 2 prosent i løpet av prognoseperioden.

Det dårlige handelsklimaet internasjonalt svekker investeringslyst og demper eksporten. Renteoppgangen i euroområdet lar dessuten vente på seg, og reduserer dermed sentralbankens muligheter til å sette opp renta uten at krona styrkes for mye.

Etter økningen på 0,25 prosentpoeng i september, er styringsrenta nå 0,75 prosent. Videre tror vi at renteoppgangen blir meget moderat, og at styringsrenta blir satt opp fire ganger til i løpet av prognoseperioden, til 1,75 prosent. Dermed kommer pengemarkedsrentene opp i drøye 2 prosent mot slutten av 2021, mens bankenes utlånsrenter ender opp på 4,3 prosent.

Norsk Økonomi nr. 2/2018 kan leses her.