R11-2024 Norsk økonomi - boligmarkedet 1-2024

Norsk økonomi – konjunkturnedgang og lavere renter

• Norsk økonomi er i en klar konjunkturnedgang

• Inflasjon og høye renter trekker inn kjøpekraft

• Husholdningenes konsum har falt

• Boliginvesteringene stuper (ned 32 pst 2022-2024).

• Klar nedgang også i næringsinvesteringer

• Oljeinvesteringer (høye oljepriser) og eksport (svak krone) øker, og demper nedturen i Norsk økonomi

• Svak BNP-vekst i 2024, som i 2023. Arbeidsledigheten øker

• Renten ned fra høsten.

• Fra 2025 øker husholdningenes konsum, næringsinvesteringer og etter hvert boliginvesteringer og bidrar til økt vekst i norsk økonomi.

Boligmarkedet fra kaldt til varmt: Boligprisene øker klart

I nyboligmarkedet falt salget kraftig gjennom 2022, og er nå rundt 65 prosent lavere enn det høye salget under pandemien på landsbasis. I Oslo har nyboligsalget vært svakt i snart tre år.

Det svake nyboligsalg vil vise seg i form av ferdigstilling av få nye boliger de nærmeste årene. Samtidig er befolkningsveksten høy, blant annet som følge av høy innvandring fra Ukraina. Det bidrar til at boligprisveksten bli høy framover, og særlig i pressområder.

• Boligprisene har økt klart siden årsskiftet

  • Utsikter til rentenedgang, høy nominell lønnsvekst, høy befolkningsvekst og en kraftig nedgang i boligbyggingen bidrar til høy boligprisvekst gjennom prognoseperioden

• Prisoppgangen blir særlig sterk i sentrale strøk:

  • Nasjonalt venter vi at boligprisene skal øke med rundt 7 prosent årlig i 2025, 2026 og 2027. Dette gir en samlet prisvekst over prognoseperioden på 25 prosent.

  • Den sterkeste prisveksten venter vi i Oslo, med en prisvekst på 8-10 prosent årlig fra 2025 til 2027, og en samlet prisvekst over prognoseperioden på 33 prosent.

    • Der har nyboligsalget vært særlig svakt (falt mer og vært lavt lengre), slik at ferdigstillingen av nye boliger faller relativt mye fremover. I tillegg har det vært bygget for lite over tid i Oslo.

Usikkerhet knyttet til boligmarkedet:

• Hvor lenge vil det svake nyboligsalget vare? Vi legger til grunn at det tar seg opp i løpet av høsten. Tar det lenger tid vil boligunderskuddet bli større

• Ukraina: kommer det flere flyktninger enn antatt øker boligbehovet og boligunderskuddet blir større

Kronekursen: Vi forutsetter at den holder seg om lag på dagens nivå. Svekker den seg ytterligere kan det gi høyere inflasjon og kanskje høyere renter enn vi har lagt til grunn. Kan bremse boligprisveksten eller gi prisnedgang på kort sikt og utsette friskmeldingen av nyboligmarkedet og dermed kanskje sterkere prisvekst på lang sikt.

Hele rapporten kan lastes ned her: R11-2024 Norsk økonomi - boligmarkedet 1-2024

R6-2024 Kostnader ved forsinkelser i boligprosjekter i Oslo

Rapporten studerer de samfunnsøkonomiske kostnadene ved forsinkelser på ett år i boligprosjekter i Oslo. Vi deler kostnadene inne i fire typer: utbyggerkostnader, arbeidsmarkedets pendlekostnader, arbeidsmarkedets produktivitetskostnader og husholdningenes stedsattributtkostnader. Vi tallfester kostnadene til 1,2 milliarder per år. Ved permanent forsinkelse er kostnadene på 23 milliarder totalt.

Hele rapporten kan lastes ned her: R6-2024 Kostnader ved forsinkelser i boligprosjekter i Oslo

R36-2023 Kunnskapsgrunnlag om leie til eie og deleie

Samfunnsøkonomisk analyse AS har kartlagt de vanligste modellene for leie til eie og deleie. Rapporten gir regneeksempler med utgangspunkt i forskjellige husholdnings sammensetninger og sentraliteter, og ser på økonomiske konsekvenser av leie til eie, deleie og kjøp av samme bolig med startlån. Eksemplene viser oppsummert at startlån er en mer fordelaktig løsning enn de eksisterende modellene for leie til eie og deleie for husholdningene vi ser på.

Hele rapporten kan lastes ned her: R36-2023 Kunnskapsgrunnlag om leie til eie og deleie

R34-2023 LOs boligindeks

I denne rapporten beregner vi kjøpekraft i boligmarkedet for tre ulike husholdninger: (I) en husholdning med to voksne og to barn, (II) en husholdning med to voksne uten barn og (III) en singelhusholdning. I de to første husholdningene er de to voksne en helsefagarbeider i deltidsstilling (75 prosent) og en tømrer i heltidsstilling. Den siste husholdningen består av en helsefagarbeider, i samme deltidsstilling.

Med kjøpekraft i boligmarkedet mener vi hvor stor andel av omsatte boliger i et bestemt år og/eller område husholdningene har råd til, for et gitt boligbudsjett. Boligbudsjettet bestemmes av hvor mye husholdningen kan låne samt eventuelle oppsparte midler. Vi har i denne rapporten beregnet hva husholdningenes boligbudsjett er hvis hele boligen lånefinansieres (ingen oppspart egenkapital).

I 2023 har paret med to barn råd til 16 prosent av de omsatte boligene i Norge. Til sammenlikning er 62 prosent av de omsatte boligene innenfor boligbudsjettet til paret uten barn. Utgifter forbundet med to barn reduserer dermed kjøpekraften til en firedel av hva den er med samme inntekt, men ingen barn. En enslig helsefagarbeider i deltidsstilling har råd til 8 prosent av omsatte boliger.

Alle husholdningstypene har opplevd fall i kjøpekraften, sammenliknet med 2015 (året boliglånsforskriften ble innført). Reduksjonen er størst for husholdningen med to voksne og to barn. Forbruks- og boutgifter har økt mer enn inntektene, og husholdningene sitter igjen med mindre til å betjene gjeld nå enn hva de gjorde før. På toppen kommer økte renter, som reduserer hvor stor gjeld husholdningene klarer å betjene. Svakere betjeningsevne og høyere boligpriser gir svakere kjøpekraft i boligmarkedet.

Hele rapporten kan lastes ned her: R34-2023 LOs boligindeks

R32-2023 Boligpriseffekter av bygging i Oslo

Rapporten studerer effekten på Oslos boligpriser av å øke Oslos boligbeholdning med tre prosent. Tre ulike metoder benyttes. Den ene metoden gir en prisreduksjon på 10,5 prosent; den andre på 16,1 prosent og den tredje på 9,1 prosent. Det er usikkerhet knyttet til tallene, og de kan ikke tolkes som framkommet av en årsak-virkning-modell. Tallene representerer statistisk samvariasjon.

Klikk her for å lese hele rapporten: R32-2023 Boligpriseffekter av bygging i Oslo

R26-2023 Bygges det nok boliger i Drammen

Nasjonalt har boligbyggingen over tid trolig korrespondert relativt godt med etterspørselen som følger av befolkningstilveksten. Enkelte steder skiller seg imidlertid ut med lav boligbygging. Oslo er ett slikt sted, Drammen et annet. Disse to byene har over tid hatt den høyeste boligprisveksten blant de større byene i Norge. Kristiansand holdes gjerne frem som et eksempel på en by der boligbyggingen har holdt bedre tritt med befolkningsveksten og der har boligprisveksten vært moderat. I denne rapporten ser vi nærmere på sammenhengen mellom boligbygging, befolkningsvekst og boligpriser, med særlig fokus på Drammen. Vi sammenlikner med andre byer og nasjonalt.

Etter en periode med høyt nyboligsalg under pandemien, har nyboligsalget nå falt kraftig. Nasjonalt har salget vært lavt siden sommeren 2022. I Oslo og Drammen var det høye salget under pandemien mer kortvarig. Det betyr at vi står foran en periode med lav ferdigstilling av nye boliger, og mer markant i Oslo og Drammen. Samtidig er befolkningsveksten høy. Dette kan til sammen bidra til at boligprisene vil stige mer markert på litt sikt også i Drammen. Rapporten viser at det er akkumulert en betydelig boligmanko i Drammen, som trolig vil øke fremover.

Hele rapporten kan lastes ned her: R26-2023 Bygges det nok boliger i Drammen

R25-2023 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner 2022

Boligvennlighetskåringen rangerer norske kommuner etter hvor gode de er til å fremme boligbygging, og inkluderer 119 kommuner - alle kommuner med mer enn 10 000 innbyggere samt enkelte mindre kommuner hvor boligbyggelag opererer.

Stavanger er den mest boligvennlige kommunen i 2022 i storkommune-kåringen, som omfatter de 20 mest folkerike kommunene i Norge, foran henholdsvis Kristiansand og Sandefjord. Når vi ser på temakåringene, er Drammen også årets tilrettelegger mens Kristiansand er årets boligbygger. Drammen er årets klatrer blant storkommunene, med en forbedring på hele 10 plasser på hovedindeksen fra 2021 til 2022.

I Norges-kåringen, som inkluderer alle de 119 kommunene, finner vi Levanger på førsteplass, etterfulgt av Vestre Toten og Ringsaker på henholdsvis andre og tredjeplass. I Norges-kåringen stikker Modum av med tittelen årets tilrettelegger, mens Verdal er årets boligbygger.

Hele rapporten kan lastes ned her: R25-2023 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner 2022

R23-2023 Diskriminering i leiemarkedet

Rapporten oppsummerer funnene fra et felteksperiment i det norske leiemarkedet for å kartlegge omfanget av etnisk diskriminering. Vi har søkt på annonserte utleieboliger på Finn.no med tre fiktive mannlige profiler, en med arabiskklingende navn som jobber på lager (Mohammed Rashid), en med norskklingende navn som jobber på lager (Håvard Jørgensen) og en med norskklingende navn, som er arbeidsledig (Håvard Jørgensen). Vi finner at søkeren med arabiskklingende navn blir diskriminert i det norske leiemarkedet, og vi finner ingen tegn til at det er mindre diskriminering nå enn det var for drøyt ti år siden. Videre finner vi at søkeren med arabiskklingende navn har lik sannsynlighet for å få et positivt svar på sine henvendelser til utleiere, som den arbeidsledige søkeren med norskklingende navn. Vi finner at det er større grad av diskriminering i mer sentrale boligmarkeder, og særlig i Oslo. Betydelig høyere etterspørsel etter utleieboliger enn tilbud, gir utleiere større mulighet til å være selektive i hvem som får tildelt bolig.

På bakgrunn av funnene i analysen kan det tenkes at tiltak for å motvirke press i boligmarkedet, vil kunne motvirke omfanget av diskriminering. Samtidig er det trolig behov for økt bevisstgjøring blant utleiere. Mulige tiltak er også å motivere til mer profesjonalisert formidling og tildeling av utleieboliger gjennom godkjenninger eller merkeordninger.

Klikk her for å laste ned hele rapporten: R23-2023 Diskriminering i leiemarkedet

R22-2023 Bokostnadsindeksen for leiligheter - 2022

Bokostnadsindeksen for leiligheter beregnes på oppdrag for Huseierne og viser hvordan bokostnadene utvikler seg over tid for en husholdning som bor i en 70 kvadratmeter leilighet i de seks byene Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Kristiansand og Tromsø. I denne rapporten oppdaterer vi bokostnadsindeksen for 2022, og vi lager en prognose for utviklingen i bokostnadene i perioden 2023-2026.

Fra 2021 til 2022 økte bokostnadene med 22 prosent. Størst har økningen vært i rentekostnadene, både i prosent og i kroner, med henholdsvis 44 prosent og 19 362 kroner. Økningen kommer som en følge av en klar renteoppgang gjennom året. Det har også vært en økning i utgifter til eiendomsskatt (med 14 prosent), kommunale avgifter (5 prosent), forsikring (4 prosent), vedlikehold (1 prosent) og energikostnader (0,4 prosent). Energikostnadene var uendret i 2022.

Det er stor variasjon i bokostnadene mellom byene. Byen med de høyeste bokostnadene er Oslo, der de beregnede bokostnadene for en leilighet på 70 kvadratmeter var på 129 275 kroner i 2022. Lavest var bokostnadene i Stavanger og Kristiansand, med henholdsvis 92 428 og 91 389 kroner. Imellom finner vi Tromsø med 97 518 kroner, Bergen med 101 499 kroner og Trondheim med 103 183 kroner.

I 2023 og 2024 venter vi en økning i bokostnadene på henholdsvis 41 og 15 prosent. Økte rentekostnader bidrar klart mest, med en økning på henholdsvis 76 og 19 prosent de to årene. Det skyldes en klar økning i rentenivået. Økte kommunale avgifter, eiendomsskatt og utgifter til forsikring bidrar også til å trekke opp bokostnadene de neste årene. Vi venter en liten nedgang i energikostnadene og utgifter til vedlikehold fra det høye kostnadsnivået i fjor.

Videre utover prognoseperioden venter vi at lavere rente vil bidra til å redusere bokostnadene noe. Samlet tilsier vår prognose en nedgang på 3 prosent i 2025 og 7 prosent i 2026. Dersom prognosene slår til, vil gjennomsnittlig bokostnad for en husholdning med en leilighet på 70 kvadratmeter være 165 583 kroner i 2026. Dette er hele 47 prosent høyere enn i 2022.

Hele rapporten kan lastes ned her: R22-2023 Bokostnadsindeksen for leiligheter - 2022

R21-2023 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger - 2022

Bokostnadsindeksen beregnes på oppdrag for Huseierne og viser hvordan bokostnadene utvikler seg over tid for en gjennomsnittlig husholdning i Norge, definert ved en enebolig på 120 kvm. I denne rapporten oppdaterer vi bokostnadsindeksen for 2022, og vi lager en prognose for utviklingen i bokostnadene i perioden 2023-2026.

Fra 2021 til 2022 økte bokostnadene med 13 prosent. Størst har økningen vært i rentekostnadene, både i prosent og i kroner, med henholdsvis 41 prosent og 15 232 kroner. Økningen kommer som en følge av en klar renteoppgang gjennom året. Det har også vært en økning i utgifter til kommunale avgifter (med 5 prosent), forsikring (4 prosent), eiendomsskatt (2 prosent) og vedlikehold (1 prosent). Økningen i bokostnadene i 2022 ble dempet av en nedgang på 1 prosent i energikostnader.

Det er store regionale forskjeller. I 2022 var bokostnadene høyest i Oslo, med om lag 199 000 kroner. De laveste bokostnadene finner vi i kommuner i Troms og Finnmark, der Hasvik, Nesseby og Dyrøy har de aller laveste bokostnadene, på i underkant av 100 000 kroner.

I 2023 og 2024 venter vi en økning i bokostnadene på henholdsvis 23 og 12 prosent. Økte rentekostnader bidrar klart mest, med en økning på henholdsvis 74 og 19 prosent de to årene. Det skyldes en klar økning i rentenivået. Økte kommunale avgifter, eiendomsskatt og utgifter til forsikring bidrar også til å trekke opp bokostnadene de neste årene. Vi venter en liten nedgang i energikostnadene og utgifter til vedlikehold fra det høye kostnadsnivået i fjor.

Videre utover prognoseperioden venter vi at lavere rente vil bidra til å redusere bokostnadene noe. Samlet tilsier vår prognose er en nedgang på 1 prosent i 2025 og 4 prosent i 2026. Dersom prognosene slår til, vil gjennomsnittlig bokostnad for en husholdning med en enebolig på 120 kvadratmeter være 189 197 kroner i 2026. Dette er hele 30 prosent høyere enn i 2022.

Hele rapporten kan lastes ned her: R21-2023 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger 2022

R14-2023 Effekter av kostnadsøkninger og usikkerhet i boligmarkedet

Samfunnsøkonomisk Analyse AS (SØA) i samarbeid med BN Bank har på oppdrag for Husbanken kartlagt effekter av usikkerhet og økte kostnader, inkludert økte byggekostnader, strømpriser og renter, for tilgangen på boliger i offentlig og privat regi, hvordan det påvirker ulike grupper av husholdninger og hvordan det påvirker verdien av Husbankens virkemidler. Vi kommer også med anbefalinger til tiltak for at Husbankens virkemidler skal opprettholde sin verdi.

Vi har gjennomført intervjuer med et utvalg kommuner, Husbankens regionkontorer og ressurspersoner i Husbanken sentralt, og aktører innen boligutvikling. De samme aktørene har også deltatt i et arbeidsverksted. I tillegg har vi gjennomført en spørreundersøkelse til boligutviklere og en til kommunene, og gjort ulike kvantitative analyser, inkludert analyser av BN Banks data, virkemiddeldata mfl.

Våre beregninger viser at lånemulighetene for husholdningene er redusert med 8 til 19 prosent sammenlignet med 2021, samlet sett. Husholdningene i distriktene rammes mer grunnet lavere gjennomsnittsinntekt og egenkapital. Antallet førstegangskjøpere har falt i hele landet, samtidig bor en høyere andel av befolkningen i en bolig som husholdningen leier.

Samtidig påvirkes tilførselen av nye boliger. Data for salg av nye boliger høsten 2022 viser det laveste antall solgte nye boliger SØA har registrert. Salget har falt med 2 050 boliger de siste to årene, en nedgang på i overkant av 60 prosent. Sammenlignet med gjennomsnittet de siste 10 årene år er salget nå om lag 40 prosent lavere. Det gjør at vi venter betydelig lavere boligbygging i årene framover. Dette rammer også distriktene sterkere. I distriktskommunene vil også strengere krav til byggeprosjekter fra bankene gjøre det særlig krevende å få gjennomført byggeprosjekter.

Etter vår vurdering, er det en risiko for samfunnsøkonomiske tap ved at nedgang i nyboligsalget blir så kraftig at boligbyggingen blir lavere enn landets boligbehov tilsier. Blir nedgangen i boligbyggingen for sterk, kan landet tape nødvendig kompetanse og bemanning i byggebransjen, det kan oppstå boligknapphet og påfølgende sterk prisøkning om noen år.

Hele rapporten kan lastes ned her: R14-2023 Effekter av kostnadsøkninger og usikkerhet i boligmarkedet

R13-2023 Utleiere og tilbudet i det norske markedet for utleieboliger

Samfunnsøkonomisk analyse har på oppdrag fra Kommunal- og distriktsdepartementet innhentet og analysert data for å analysere eierstrukturen og tilbudet i det norske markedet for leieboliger.

Rapporten besvarer følgende fire spørsmål: 1) hva kjennetegner de ulike typene utleiere i Norge og leieforholdene de inngår, og hva er styrkene og svakhetene ved tilbudet fra ulike typer utleiere, 2) hvor tilfredse er leietakere med bolig og leieforhold for ulike kategorier utleiere, 3) i hvilke deler av leiemarkedet kan det sies å være ubalanse mellom etterspørsel og tilbud og 4) hvordan er tilbudet i leiemarkedet i sammenliknbare land i Europa?

Til å besvare disse spørsmålene har vi gjennomført spørreundersøkelse til utleiere, spørreundersøkelse til leietakere og intervjuer med sentrale aktører. Analysene bygger i tillegg på eksisterende statistikk for leiemarkedet, tidligere forskning og dokumentstudier av det europeiske leiemarkedet.

Ifølge spørreundersøkelsen til leietakere, leier 72 prosent av norske leietakere av privatpersoner, 11 prosent av privat profesjonell utleier, 6 prosent leier via utleiemegler, 6 prosent leier kommunal bolig og 3 prosent av arbeidsgiver, organisasjon eller stiftelse. Om lag halvparten av de som leier av privatperson oppgir at de bor i del av utleiers bolig.

Når vi spør utleierne om motivasjon for utleie, er investering/kapitalgevinst relativt viktig for de minste aktørene, og særlig de med én utleieenhet. Aktører med flere enn 100 enheter har næringsvirksomhet som sin viktigste begrunnelse/motivasjon for å drive utleie, samtidig som de også legger relativt høy vekt på ønske om å bidra til et bedre utleietilbud. Kapitalgevinst blir vektlagt mer i sentrale områder, der boligprisene er høye, enn i distriktene.

De største profesjonelle utleierne er hovedsakelig lokalisert i sentrale kommuner, og spesielt Oslo. I de mest sentrale kommunene og i distriktene er det vanligst at privatpersoner leier ut en sekundærbolig, mens det i de øvrige kommunene er mer vanlig å leie ut del av egen bolig.

Intervjuer og spørreundersøkelsene peker mot noen utfordringer i leiemarkedet. Overordnet kan utfordringene deles i to: 1) tilbudet av utleieboliger er lite i forhold til etterspørselen og en del opplever det som utfordrende å finne egnet leiebolig, særlig i sentrale strøk, og 2) det er begrenset tilbud av langsiktige leieboliger for dem som ikke kan eller vil etablere seg som boligeiere.

For å få et velfungerende leiemarked må en ikke bare sikre gode og stabile boforhold, men også stimulere eiere til å leie ut. Det har vært en økende etterspørsel etter leiebolig i senere år, og det har oppstått knapphet i pressområder. Vi foreslår derfor flere tiltak som kan bidra til å gjøre det mer attraktivt å tilby utleieboliger: 1) Myndighetene kan bidra med langsiktig finansiering gjennom Husbanken, eller i samarbeid med private banker, 2) Tiltakene knyttet til utleie kan forsterkes med å etablere et statlig utbyggeselskap, 3) Det offentlig kan utvikle og tilby studentboliger i større omfang, 4) Likestille beskatning av boligutleie med næringseiendom, 5) Etablere ulike innretninger av leie-til eie i større omfang.

Hele rapporten kan lastes ned her: R13-2023 Utleiere og tilbudet i det norske markedet for utleieboliger

R9-2023 Norsk økonomi - boligmarkedet

Norsk økonomi – boligmarkedet er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt.

Etter en periode med høy vekst og lav ledighet er norsk økonomi på vei inn i en klar konjunkturnedgang. Høye priser og økte renter trekker inn kjøpekraft og bidrar til å senke husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Dette demper aktiviteten og investeringene i næringslivet, som ventes å falle de nærmeste årene. Nedgangen dempes noe av økte petroleumsinvesteringer - som følge av høye energipriser -  og eksport av varer og tjenester -  som følge av den svake kronekursen.

Boligmarkedet viser klare tegn til avmatning. Det gjelder særlig nyboligmarkedet, der salget har falt med mer enn 60 prosent på landsbasis det siste året. I Oslo er nedgangen på drøye 70 prosent. Høye og fortsatt økende byggekostnader gir redusert lønnsomhet i nybygg. Boliginvesteringene faller, og vi går mot en kraftig nedgang i ferdigstilte boliger de neste årene.

Renteoppgangen og høye levekostnader bidrar til å sende bruktboligprisene nedover. Boligprisene har falt noe siden i fjor høst, og vi venter at nedgangen vil fortsett gjennom inneværende år. For landet samlet venter vi at boligprisene vil falle med 2,3 prosent i 2023, før de flater ut i 2024. I 2025 og 2026 venter vi at boligprisveksten tar seg klart opp. Da har inflasjonen ventelig kommet ned og rentene har falt noe. Og, ikke minst, kommer det etter hvert en markant nedgang i ferdigstillingen av nye boliger, i en periode der befolkningsveksten øker klart.

I Oslo ventes særlig store svingninger: Oslo er mer rentefølsom pga høy gjeld i husholdningene: høye renter dominerer på kort sikt, og gir en kraftigere prisnedgang der, på 3,3 prosent år over år. Så kommer rentenedgang, og svak tilbudsside dominerer på lengre sikt: Prisene faller mest i Oslo neste år, men øker også mest der i 2025 og 2026, med henholdsvis 5,2 og 7 prosent. Det gjør at Oslo også får den høyeste prisveksten over hele prognoseperioden, med 9,2 prosent.

Agder og Rogaland har lavere gjelds/prisnivåer og er derfor mindre rentesensitive, og får drahjelp av investeringsoppsving i oljenæringen, som gir relativt god prisutvikling. Blant byene utenom Oslo venter vi størst boligprisvekst i Stavanger og Kristiansand, med en samlet økning på henholdsvis 7,8 og 6,1 prosent.

Hele rapporten kan lastes ned her: R9-2023 Norsk økonomi - boligmarkedet

R2-2023 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner 2021

Samfunnsøkonomisk analyse har på oppdrag fra Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL) utviklet Boligvennlighetskåringen. Boligvennlighetskåringen rangerer norske kommuner etter hvor gode de er til å fremme boligbygging, og inkluderer 119 kommuner - alle kommuner med mer enn 10 000 innbyggere samt enkelte mindre kommuner hvor boligbyggelag opererer.

Sandefjord er den mest boligvennlige kommunen i 2021 i storkommune-kåringen, som omfatter de 20 mest folkerike kommunene i Norge, foran henholdsvis Bergen og Kristiansand. Når vi ser på temakåringene, er Sandefjord også årets tilrettelegger mens Kristiansand er årets boligbygger. Ålesund er årets klatrer blant storkommunene, med en forbedring på hele 7 plasser på hovedindeksen fra 2020 til 2021.

I Norges-kåringen, som inkluderer alle de 119 kommunene, finner vi Levanger på førsteplass, etterfulgt av Verdal og Rana på henholdsvis andre og tredjeplass. I Norges-kåringen stikker Modum av med tittelen årets tilrettelegger, mens Bamble er årets boligbygger. Halden er årets klatrer i Norges-kåringen.

Hele rapporten kan lastes ned her: R2-2023 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner 2021

R1-2023 Konsekvensene av økte renter for husholdninger med Startlån

SØA har på oppdrag for Husbanken kartlagt konsekvensene av økte renter, med fokus på konsekvensene på eksisterende og potensielt nye låntakere av startlån. I rapporten har også SØA kartlagt tiltak for å motvirke uønskede konsekvenser av økte renter og manglende oppnåelse av boligpolitiske mål som følge av økt rente. Prosjektets empiri viser at det foreløpig først og fremst er økte levekostnader som skaper problemer både for eksisterende og potensielle startlånsmottakere.

Hele rapporten kan lastes ned her: R1-2023 Konsekvensene av økte renter for husholdninger med Startlån

R34-2022 Utredning om tomteprisfastsettelse og sammenhenger mellom priser og kostnader i boligbygging

KDD har engasjert Samfunnsøkonomisk analyse AS (SØA) og BN Bank for å analysere prisdannelsen for boligtomter ved hjelp av ulike datakilder og intervjuer med en rekke kommersielle aktører innenfor investering, utvikling og bygging av bolig, fra råtomt til ferdig bygg.

Det er lite offentlig tilgjengelige data om tomteoverdragelser og -priser. Vi har derfor benyttet ulike metodiske tilnærminger for å belyse prosjektets problemstillinger. I dette prosjektet har vi fått tilgang til to unike datakilder, én fra BN Bank som har unike data om tomtetransaksjoner, og én som SSB har beregnet for oss på forespørsel. Vi har i tillegg gjennomført intervjuer med en rekke store aktører for å kartlegge ulike prosesser i forbindelse med salg og utvikling av tomter. I intervjuene blir den såkalte residualmetoden fremholdt av mange som et underliggende konsept for beregning av tomtepriser. Med utgangspunkt i residualmodellen har vi laget eksempelberegninger av tomtepriser.

Funnene fra analysen av BN banks data, er blant annet hvordan reguleringsrisiko er sentralt i tomteprisfastsettelse og at dette i stor utstrekning er en risiko som deles mellom selger og kjøper av en tomt. Andre sentrale funn er at 1) spennet i tomteverdier er større og det er høyere prisøkning fra planleggingsfasen og gjennom begynnelsen av reguleringsfasen, i de mest sentrale kommunene, 2) reguleringsfase og bebyggelsestype er viktigere enn tomtestørrelse innenfor en sentralitetsgruppe, 3) tomtepris øker betydelig når tomt er større enn 4-5000 kvadratmeter, som sammenfaller med at bebyggelsestype da ofte skifter fra enebolig til blokk/rekkehus, 4) det er betydelig større variasjon i tomteverdi for eneboligbebyggelse enn for blokk/rekkehus innenfor samme sentralitetsgruppe, 5) det er trinnvise økninger i verdsettelse etter hvert som usikkerhet om potensial/gjennomføring reduseres og 6) resultater fra residualmodellen sammenfaller i stor grad med transaksjoner når vi sammenligner med omsetninger/verdsettelse av ferdigregulerte prosjekter.

I intervjuene finner vi blant annet at markedet har tilpasset seg økt reguleringsrisiko i byene og bynære strøk med utstrakt bruk av «earn- out»-modeller med to- til tredelte oppgjørsstrukturer. Her betaler tomtekjøper gjerne et beløp med en gang, mens resterende del av salgssummen avhenger av fremtidig utnyttelse og kostnader, og betales for eksempel ved detaljregulering. Høyere konkurranse medfører gjerne at kjøperne blir villige til å betale mer med en gang, noe som også gir en større risiko for at man betaler for mye for tomten. Dette er konsistent med funnene i litteraturen rundt The Winner’s Curse.

Hele rapporten kan lastes ned her: R34-2022 Utredning om tomteprisfastsettelse og sammenhenger mellom priser og kostnader i boligbygging

R28-2022 Norsk økonomi – boligmarkedet nr. 2, 2022

Norsk økonomi – boligmarkedet er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt. Norsk- og internasjonal økonomi legger viktige premisser for utviklingen i det norske boligmarkedet. Derfor inneholder rapporten også en konjunkturanalyse og prognoser for norsk økonomi.

Etter en periode med høy vekst og lav ledighet er norsk økonomi på vei mot en klar konjunkturnedgang. Høye priser og økte renter trekker inn kjøpekraft og bidrar til å senke husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Dette vil sammen med høye strømpriser dempe aktiviteten og investeringene i næringslivet. Det norske boligmarkedet viser også klare tegn til avmatning, og vi venter at boliginvesteringene vil falle de nærmeste årene.

Høy aktivitet og lav arbeidsledighet som følge av kraftig motkonjunkturpolitikk under pandemien har ført til svært høy inflasjon i mange land. Dette forsterkes av energikrise som følge av krigen i Ukraina og høye matvarepriser som følge av både krigen og tørke. Sentralbankene har svart med kraftige renteøkninger for å temme inflasjonen. Dette demper også internasjonal etterspørsel etter norske varer og tjenester. I motsatt retning trekker imidlertid oljeinvesteringene, som ventes å øke klart de nærmeste årene som respons på høye olje- og gasspriser og gunstige skatteendringer for oljebransjen. Samlet sett ventes like fullt en klar avmatning i norsk økonomi framover. Neste år venter vi at veksten i norsk økonomi blir nær null, før den tar seg noe opp i 2024 og 2025.

Renteoppgangen bidrar til å sende boligprisene nedover en periode framover. I høst venter vi at boligprisene vil falle mer enn normal sesongvariasjon tilsier, og at fallet fortsetter neste år. For landet samlet venter vi at boligprisene vil falle med 3,5 prosent i 2023, før de flater ut i 2024 og øker noe igjen i 2025, når inflasjonen ventelig er kommet klart ned og rentene har falt noe.

Hele rapporten kan lastes ned her: R28-2022 Norsk økonomi – boligmarkedet nr. 2, 2022

R23-2022 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger

Bokostnadsindeksen beregnes på oppdrag for Huseierne og viser hvordan bokostnadene utvikler seg over tid for en gjennomsnittlig husholdning i Norge, definert ved en enebolig på 120 kvm. I denne rapporten oppdaterer vi bokostnadsindeksen med tall for 2021, og vi lager en prognose for utviklingen i bokostnadene i perioden 2022-2025.

Fra 2020 til 2021 økte bokostnadene med 12 prosent. Det har vært en økning i fem av kostnadselementene. Størst har økningen vært i energikostnadene, både i prosent og i kroner, med henholdsvis 89 prosent og 12 676 kroner. Hovedforklaringen på dette er svært høye kraftpriser i 2021, mens kraftprisene var svært lave i 2020. Det har også vært en økning i utgifter til vedlikehold (med 13 prosent), eiendomsskatt (6 prosent), forsikring (4 prosent) og kommunale avgifter (3 prosent). Rentekostnadene trakk i motsatt retning, med en nedgang på 10 prosent.

Det er store regionale forskjeller. I 2021 var bokostnadene høyest i Oslo, med om lag 174 000 kroner. Det er særlig rentekostnader og energikostnader som trekker opp i Oslo. De laveste bokostnadene finner vi i kommuner i Finnmark, der Hasvik, Nesseby og Bardu skiller seg ut med de laveste bokostnadene, i overkant av 90 000 kroner.

Vi venter en tydelig økning i bokostnadene i 2022, på 18 prosent samlet og med oppgang i alle kostnadselementene. Økte rentekostnader bidrar klart mest. Det skyldes en klar økning i rentenivået, mens gjelden ventes å endres relativt lite. Energikostnadene trekker også opp, med en økning på 11 prosent sammenlignet med det allerede høye prisnivået i 2021. Videre venter vi en økning i utgifter til vedlikehold (6 prosent), kommunale avgifter (6 prosent), forsikring (4 prosent) og eiendomsskatt (2 prosent).

Også i 2023 venter vi en klar økning i bokostnadene drevet av økte rentekostnader. Neste år er rentekostnadene ventet å øke med hele 46 prosent. Høyere kommunale avgifter (5 prosent) og forsikring (4 prosent) bidrar også til økning i bokostnadene neste år, mens vi venter at utgiftene til vedlikehold (ned 3 prosent), energikostnader (ned 2 prosent) og eiendomsskatt vil falle noe (ned 3 prosent).

Videre utover prognoseperioden venter vi at noe lavere rente og en moderat nedgang i kraftprisene (men fortsatt høyt prisnivå historisk) vil bidra til å redusere bokostnadene noe. Samlet tilsier vår prognose er en nedgang på 4 prosent i 2024 og 2 prosent i 2025.

Hele rapporten kan lastes ned her: R23-2022 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger

R20-2022 Samfunnsanalyse av industrietableringer i Mosjøen

Samfunnsøkonomisk analyse og Thema Consulting Group har analysert hvilke ringvirkninger tre konkrete industrietableringer vil ha for Vefsn kommune og Nordland fylkeskommune. Analysen er gjennomført på oppdrag fra Nordland fylkeskommune og Vefsn kommune ved Mosjøen og omegn næringsselskap (MON).

De tre industrietableringene vi analyserer ringvirkningene av er i regi av Bergen Carbon Solutions, Gen2 Energy og Norsk e-Fuel. Industriprosjektene vil for kommunen representere tilfang av både nye inntekter, nye arbeidsmuligheter og et mer mangfoldig lokalt næringsliv. 

Hovedvekten av analysen legges på virkninger for sysselsetting, bosetting og kompetansebehov i Vefsn. Videre drøfter vi om om tilgang på kraft, transportmuligheter eller bolig vil være en flaskehals for å realisere investeringene. Hovedresultater fra ringvirkningsanalysen av investerings- og driftsfasen er:

• I investeringsfasen vil de nye investeringene medføre en økning i sysselsetting i Vefsn på om lag 150 årsverk per år, hvorav de fleste i bygg- og anlegg.

• Når de nye industrietableringene kommer i drift vil sysselsettingen i Vefsn øke med om lag 300 årsverk, hvorav halvparten i industrien og resten innen privat og offentlig tjenesteyting.

• Ringvirkningene fra driften av de nye industrivirksomhetene vil øke sysselsettingen i Nordland utenom Vefsn med om lag 50 årsverk.

Våre beregninger tilsier økt netto tilflytting til Vefsn, anslagsvis med 450 personer som følge av investeringene. Det vil være spesielt behov for fagarbeidere, i tillegg til personer med høgskole- og universitetsutdanning i de nye virksomhetene.

Hele rapporten kan lastes ned her: R20-2022 Samfunnsanalyse av industrietableringer i Mosjøen

R19-2022 Boligskatt på bredt grunnlag

Skattlegging av bolig opptar de fleste. En av årsakene til dette er at de fleste i Norge, på et eller annet tidspunkt, vil bo i en bolig de selv eier. Bolig er samtidig mer enn en investering, og oppleves av de fleste som et grunnleggende gode som betyr mye for husholdningens opplevde velferd. Hensikten med denne rapporten er å gi leser en bedre forståelse av hvordan ulike land beskatter bolig. Et hovedresultat fra analysen er at de fleste land har lavere skatt på primærboliger enn på andre investeringer.

For å få en god sammenligning, ser vi på hvordan boligskatter virker forskjellig avhengig av om husholdningen tjener lite eller mye, har en rimelig eller dyr bolig, og om de har et stort eller lite lån. Vi sammenligner spesifikt hvordan ulike boligskatter påvirker samlet boligskatt som andel av inntekt for tre husholdningstyper. Videre ser vi på hva som skjer med beskatningen dersom vi endrer forutsetningene rundt boligprisvekst, inflasjon, gjeldsrentefradrag, formueskatt, og kjøp og salg i løpet av eierperioden.

Vi sammenligner boligskatter detaljert i syv utvalgte land, som alle har en relativt stor skattefinansiert offentlig sektor; Norge, Sverige Danmark, Finland, Storbritannia, Frankrike og Spania. Boligskattene er mange og omfatter både inntektsskatt, skatt på gevinster ved slag, dokumentavgifter, formuesskatt og eiendomsskatt. Det å sammenligne boligskatter mellom land er derfor ikke trivielt. Hvilken skattearter som er gunstige eller høye varierer mellom land.

Rapporten er utarbeidet for Huseierne og i samarbeid med EY Norge.

Hele rapporten kan lastes ned her: R19-2022 Boligskatt på bredt grunnlag