R13-2022 Norsk økonomi – boligmarkedet, nr. 1 -2022

Norsk økonomi – boligmarkedet er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt. Norsk- og internasjonal økonomi legger viktige premisser for utviklingen i det norske boligmarkedet. Derfor inneholder rapporten også en konjunkturanalyse og prognoser for norsk økonomi.

Aktiviteten i norsk økonomi har fortsatt å ta seg opp etter at smitteverntiltakene ble avviklet på nyåret, og arbeidsledigheten har falt til lave nivåer. Gjeninnhentingseffektene vil avta framover og renteoppgang vil bidra til å kjøle ned økonomien. Krigen i Ukraina og sanksjoner mot Russland forsterker problemer i forsyningskjedene og bidrar til sterk prisvekst, spesielt på energi og råvarer. Dette ventes å dempe veksten i internasjonal økonomi.

I boligmarkedet ble begynnelsen av 2022 preget av sterk boligprisvekst, blant annet som følge av manglende tilgang på bruktboliger. Vi venter at det vil legges ut mange boliger for salg de neste månedene, som vil bidra til å dempe boligprisveksten utover våren. Høyere renter trekker i samme retning. De nærmeste årene venter vi også at økt ferdigstilling av boliger, som følge av godt nyboligsalg under pandemien, bidrar til lavere prisvekst. En kraftig økning i byggekostnadene den senere tiden kan imidlertid bidra til å dempe aktiviteten. Det er betydelige regionale forskjeller, og vi venter høyere boligprisvekst i sentrale strøk, og da særlig i Oslo og omegn.

Hele rapporten kan lastes ned her: R13-2022 Norsk økonomi – boligmarkedet, Vol. 15, nr. 1 -2022

R7-2022 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner

Boligvennlighetskåringen er utviklet av Samfunnsøkonomisk analyse AS på oppdrag fra NBBL. Det er en rangering av 119 norske kommuner etter hvor gode de er til å fremme boligbygging. Dette er alle kommuner med mer enn 10 000 innbyggere, samt 10 mindre kommuner med boligbyggelag.

Målet med Boligvennlighetskåringen er at den skal være et nyttig verktøy for aktørene i boligmarkedet. Den kan skape grunnlag for dialog, læring på tvers av kommuner, samarbeid og forbedring. Ikke minst kan indeksen være et hjelpemiddel for kommunene til å kartlegge hvor innsatsen bør settes inn for å kunne gi innbyggerne et best mulig boligtilbud.

Det er samlet inn et stort indikatorsett for alle norske kommuner, som er vurdert etter kriteriene målbarhet, objektivitet og relevans. 16 indikatorer ble til slutt inkludert i indeksen. 9 av de 16 indikatorene er såkalte referansemålinger som er laget ved hjelp av regresjon. Denne metoden tar høyde for ulike forutsetninger kommunene har for boligvennlighet når det kommer til sentralitet, befolkningens størrelse, vernet landareal, kompleksitet og medianinntekt.

Indikatorene vektes deretter sammen til de to temaindeksene tilrettelegging og boligbygging.

A - Tilrettelegging handler om hvordan kommunene tilrettelegger for at det kan bygges boliger.

B - Boligbygging handler om at boligene faktisk blir bygget.

Til sist vektes temaindeksene sammen til Boligvennlighetskåringen, som måler hvor godt kommunene samlet sett tilrettelegger for og faktisk oppnår tilstrekkelig boligbygging.

I storkommune-kåringen, som omfatter de 20 mest folkerike kommunene i Norge, er Kristiansand den mest boligvennlige kommunen, foran Sandnes, og Bergen og Bodø på en delt tredjeplass. Kristiansand er på topp tre på begge temaindeksene i storkommune-kåringen. Når vi ser på temakåringene, er Sandnes årets tilrettelegger og Tromsø årets boligbygger.

I Norges-kåringen, som inkluderer alle de 119 kommunene, finner vi Vestre Toten på toppen, etterfulgt av Rakkestad og Levanger. I Norges-kåringen stikker Modum av med tittelen årets tilrettelegger, mens Levanger er årets boligbygger.

Boligvennlighetskåringen er i denne rapporten beregnet for 2020, slik at kommunene kan sammenliknes i henhold til de ulike indikatorene, temaindeksene og hovedindeksen for dette året. Når undersøkelsen gjennomføres neste gang, vil vi få tall som viser utviklingen i boligvennlighet i kommunene over tid. Neste gang vil vi dermed også kunne kåre årets klatrere – de kommunene som har forbedret boligvennligheten mest fra året før.

Hele rapporten kan lastes ned her: R7-2022 Boligvennlighetskåringen for norske kommuner

R5-2022 Lokaliseringsgevinst ved å bygge i knutepunkter

Samfunnsøkonomisk analyse har gjennomført et forprosjekt for Bane NOR der vi drøfter fortettingsvirkninger ved byutvikling og lokaliseringsgevinster i forbindelse med nyboligprosjekter i knutepunkter. Siden 1990-tallet har det vært en økning i befolkningsandelen som bor i tettbebygde strøk. Denne fortettingen av bomiljø fører med seg miljømessige, sosiale og økonomiske effekter. For beboere vil konkrete effekter av å bo nære knutepunkt, være kortere reisetid til jobb, økte jobbmuligheter, et større tilbud av varer og tjenester, samt en mulighet for høyere lønnsnivå som følge av økt produktivitet. Sammenlagt representerer disse effektene en lokaliseringsgevinst forbundet med å bo nære knutepunkt.  Denne lokaliseringsgevinsten gjør at flere har ønske om å bo sentralt, og boliger i sentrale områder har derfor jevnt over høyere pris enn tilsvarende boliger lokalisert mer perifert. På bakgrunn av dette har vi utarbeidet en enkel modell som tallfester et anslag på lokaliseringsgevinsten, ved differansen mellom folks betalingsvillighet for boligene i et nytt prosjektet ved et knutepunkt, og betalingsvillighet for å bo et «gjennomsnittlig sted» i samme kommune. I beregningene benyttes statistikk fra Samfunnsøkonomisk analyses nyboligstatistikk ECON Nye boliger samt SSB. Det skisseres også et opplegg for å videreutvikle modellen med blant annet en hedonisk prismodell som kan tallfeste hvor mye ulike attributter ved en bolig påvirker markedsprisen. Det vil også være mulig å beregne en kontinuerlig kurve som viser hvordan prisen på en bolig øker med reduksjon i reiseavstand fra et gitt knutepunkt.

Hele rapporten kan lastes ned her: R5-2022 Lokaliseringsgevinst ved å bygge i knutepunkter

R4-2022 Bygg i Lillestrøm by

Samfunnsøkonomisk analyse har på oppdrag fra Lillestrøm kommune gjennomført en analyse av sentrale aspekter ved utbyggingsøkonomi i forbindelse med byplanlegging. Herunder ser vi spesielt på kostnadsposter i forbindelse med nyboligprosjekter, viktige drivere bak prosjektkostnader, og hvordan lønnsomheten ved boligprosjekter påvirkes av kommunale rammebetingelser.

Hele rapporten kan lastes ned her: R4-2022 Bygg i Lillestrøm by

R2-2022 Kartlegging av tilgang og pris på boligfinansiering i distriktene

På oppdrag fra Husbanken har SØA undersøkt i hvilken grad kredittilgangen er lavere, og lånekostnadene til boligkjøp er høyere i distriktene enn i sentrale strøk. I analysen finner vi at det er mer krevende å bygge opp egenkapital for boligkjøpere i distriktene. Mangel på egenkapital gjør at enkelte har problemer med å kjøpe bolig. Lav inntekt er en årsak, men dette problemet er ikke større i distriktene enn i sentrale strøk, snarer tvert imot. Utviklingen i boligmarkedet i distriktene kjennetegnes av vesentlig lavere prisstigning enn i sentrale strøk. Den lave prisstigningen gjør at boligeiere i distriktene ikke har fått den samme hjelpen av boligprisutviklingen til å bygge egenkapital. Vi finner imidlertid ikke hold for at boligkjøpere mangler lånemuligheter. Vår analyse tilsier at lånemulighetene er like gode i distriktene som i sentrale strøk.

Analysen av lånekostnader viser at rentenivået på boliglån i distriktene er noe høyere enn i sentrale strøk. Dette skyldes i hovedsak at kunder i distriktene har mindre lån, er mer lojale til egen bank (bytter bank sjeldnere) og har noe høyere sannsynlighet for mislighold av lån. Når bankenes utlånsrenter i distriktene korrigeres for slike forhold, er det ikke signifikante forskjeller mellom utlånsrenter i distriktene og i sentrale strøk.

Analyser av bankenes tap på boliglån i distriktene viser at det er mer sannsynlig med tap på boliglån i distriktene enn i sentrale strøk. Det skyldes dels at boliglån som misligholdes utgjør en høyere andel av boligens verdi i distriktene enn i sentrale strøk. Videre påvirker bakenes tap av usikkerhet om boligers markedsverdi og det tar lengre tid å selge boligen. Samlet sett kan den økte tapssannsynligheten forklare noe høyere utlånsrente i distriktene. Hovedproblemet knytter seg til lave boligpriser og lite omsetning i mange lokale boligmarkeder i distriktene.

Hele rapporten kan lastes ned her: R2-2022 Kartlegging av tilgang og pris på boligfinansiering i distriktene

R1-2022 Prisdannelsen i det norske leiemarkedet for boliger

Samfunnsøkonomisk analyse AS har på oppdrag fra Kommunal- og distriktsdepartementet gjennomført en analyse av prisdannelsen i det norske leiemarkedet for boliger.

En sentral forskjell på leiemarkedet for boliger og kjøpemarkedet, er at partene i leiemarkedet etablerer et lengre forhold, i form av en leieavtale med gjensidige framtidige forpliktelser. I tillegg til boligens beliggenhet, størrelse, standard og kvaliteter, spiller derfor forhold ved utleier, leietaker og forholdet mellom dem også inn.

Vi finner at større areal på boligen og mer sentral beliggenhet er forbundet med høyere leiepris. Møblering har også betydning, mens boligens standard ser ut til å ha relativt liten betydning. Hvis utleier og leietaker er venner eller i familie, er dette forbundent med omtrent 15 prosent reduksjon i leiepris. Kommunale boliger og boliger leid ut av studentsamskipnader går sammen med en prisrabatt på omtrent 10 prosent. Tidsbestemte kontrakter er forbundet med prispåslag, det er også profesjonell utleie. Økende varighet på leieforholdet er assosiert med økende leierabatt. Å bo alene er forbundet med en klar reduksjon i leieprisen.

Vi finner også at de med lav inntekt, de som mottar offentlig støtte og innvandrere opplever høyere leiepris enn andre. Støtte fra arbeidsgiver ser derimot ut til å ha motsatt effekt på leieprisen. Det kan skyldes at støtte fra arbeidsgiver gir en garanti for betalingsevnen.

Oslo skiller seg fra resten av landet på noen punkter. Effekten av boligens standard på leieprisen er lavere i Oslo enn i resten av landet. Utleie gjennomført av profesjonell utleier gir også mindre påslag i Oslo enn i resten av landet.

Hele rapporten kan lastes ned her: R1-2022 Prisdannelsen i det norske leiemarkedet for boliger

R8-2021 Provenyeffekter av økt skatt på sekundær- og fritidsbolig

På oppdrag for OBOS har SØA vurdert hvilke skatteinntekter og -utgifter som kan følge av å endre skatt på sekundærboliger og fritidsboliger. Vurderinger er en kilde til kunnskap om virkninger av eventuelle endringer i skatt på boliger. I en diskusjon om boligskatt, er det nyttig å skille mellom skatt på primærbolig på den ene siden og sekundærboliger og fritidsboliger på den andre. Hovedskillet går mellom hvilke tjenester primærboliger gir, og hvilke tjenester sekundærboliger og fritidsboliger gir. Primærboliger gir husholdningene helt vitale tjenester (tak over hodet og et hjem), mens sekundærboliger og fritidsboliger leverer tjenester mer på linje med en rekke andre former for forbrukskapital, som biler og båter.

 I rapporten har vi beregnet virkninger av å likebehandle skatt på sekundær- og fritidsbolig med annen kapital. Vi viser at det for skatteordninger som favoriserer sekundær- og fritidsbolig sammenlignet med andre investeringsobjekter, er mulig å øke skatten uten at det rammer primærbolig. Skattene vi ser på er formuesskatten, gevinstskatt og rentefradrag. For formuesskatten undersøker vi tre endringer. Vi beregner virkningene av å innføre verdsettelsesrabatt også på gjelda på fritidsboliger i beregning av formuesskatten, slik at skattegrunnlaget øker. Vi undersøker virkningene av å fjerne verdsettelsesrabatten for sekundær- og fritidsboliger, slik at formuesverdiene det skattes av tilsvarer 100 prosent av markedsverdien. Vi vurderer også en mellomløsning hvor verdsettelsesrabatten beholdes, men rabatten reduseres til samme sats som for aksjer. For gevinstbeskatning ser vi på virkninger av å oppheve unntaket fra gevinstskatt for fritidsboliger eid (og brukt) i fem år eller mer. For rentefradraget undersøker vi virkningene av å fjerne skattefradrag for rentekostnader fra gjeld tilknyttet sekundær- og fritidsboliger. Det siste tiltaket vi ser på, er å innføre et «rentefradrag» for leietakere, slik at de får fradrag i alminnelig inntekt for leiekostnader. Av de seks tiltakene, bidrar fem til økt proveny, og ett til redusert proveny, «fradrag for leiekostnader» for leietakere.

Opphevelse av rentefradrag for sekundærboliger og fritidsboliger vil trolig ha størst provenyeffekt. Også opphevelse av rabattene i formuesskatten for fritidsboliger og sekundærboliger gir betydelig provenyvirkning. Opphevelse av fritak for gevinstbeskatning ved salg av fritidsbolig kan få stor provenyvirkning, men er kritisk avhengig av hvor lang gjennomsnittlig eiertid er og hvor mange fritidsboliger som vil bli omsatt. Skatteøkningene varierer mellom litt over og litt under en milliard for hvert av disse tiltakene, noe som er om lag samme størrelsesorden som å innføre skattefradrag for leieutgifter.

Hele rapporten kan lastes ned her: R8-2021 Provenyeffekter av økt skatt på sekundær- og fritidsbolig

R6-2021 Konjunkturenes virkning på byggevarehandelen og vurdering av offentlige tiltak

For Virke har SØA analysert konsekvensene for byggevarehandelen av en lavkonjunktur i landet generelt, og i byggenæringen spesielt. I tillegg er det gjort en kartlegging og vurdering av offentlige tiltak som kan innføres for å begrense de negative følgende av en slik utvikling. Vi har laget tre alternative scenarier for norsk økonomi og byggevarehandelen, som strekker seg ut 2024. Til å utforme scenariene har vi benyttet en makroøkonometrisk modell for norsk økonomi, NAM.  I tillegg har vi laget en tilleggsmodell for byggevarehandelen, der vi beregner omsetning og sysselsetting. I «mellomalternativet» kommer det en rekyl i husholdningenes konsum i år og neste år, og internasjonal etterspørsel tar seg opp. Her faller omsetningen i byggevarehandelen noe i 2021, men fra et rekordhøyt nivå, ytterligere noe i 2023, før det kommer en ny forsiktig oppgang. Sysselsettingen flater ut fra nest år etter en klar nedgang i år. I «høyalternativet» forutsetter vi i tillegg at koronaeffekten i byggevarehandelen ikke forsvinner, og at det skjer varige endringer i folks preferanser som gjør at andelen av husholdningenes konsum som rettes mot byggevarehandelen blir varig høyere enn før koronapandemien. Dette gir høyere omsetning og sysselsetting i byggevarehandelen gjennom hele analyseperioden. I «lavalternativet» forutsetter vi at det ikke kommer en rekyl, og at koronaeffekten i byggevarehendelen er borte i 2022. I dette tilfellet faller omsetningen og sysselsettingen gjennom hele analyseperioden.

Til sist lanserer vi tre offentlige tiltak som kan motvirke en lavkonjunktur i byggevarehandelen: 1) offentlige tilskudd i byggenæringen, 2) Utvidet Enova-tilskudd og 3) ROT-fradrag. Vi drøfter de samfunnsøkonomiske virkningene og rangerer tiltakene i henhold til pluss-minus-metoden. Vi vurderer tiltakenes konsekvens for 1) etterspørsel etter byggevarer, 2) sysselsetting, 3) klimaavtrykk, 4) miljøavtrykk og 5) svart arbeid. Offentlige investeringer i byggenæringen rangeres høyest når en kun tar hensyn til konjunkturstyring, med størst effekt på etterspørsel etter byggevarer og på sysselsetting. Offentlige investeringer er også lettere å dimensjonere opp og ned i tråd med konjunkturene enn de andre tiltakene. I lys av samfunnsøkonomisk lønnsomhet, rangeres Enova-tilskudd som det beste tiltaket. Det skyldes en stor positiv konsekvens for klima- og miljøavtrykk, som de andre tiltakene har en negativ konsekvens for. ROT-fradrag vurderes høyest med hensyn til virkningen på svart arbeid, men samlet sett rangerer vi dette tiltaket lavest i den samfunnsøkonomiske vurderingen.

Hele rapporten kan lastes ned her: R6-2021 Konjunkturenes virkning på byggevarehandelen og vurdering av offentlige tiltak

R5-2021 Vurdering av minstetid for tidsbestemte leieavtaler

Ved hjelp av omfattende spørreundersøkelser blant leietakere og utleiere, som ga representativ og unik informasjon om leiemarkedet, samt dybdeintervjuer med kommuner og utleiere, vurderte vi i dette prosjektet konsekvensene for leiemarkedet av å øke den lovbestemte minstetiden i leieavtaler fra tre til fem år. Våre funn indikerer at det å endre minstetiden ikke vil ha særlig effekt på bostabilitet, og kan også ha negative virkninger for leietakere i form av strengere selektering og/eller høyere leiepriser.

Hele rapporten kan lastes ned her: R5-2021 Vurdering av minstetid for tidsbestemte leieavtaler

R35-2020 Tilgang på boliger i distriktene og rekruttering av arbeidskraft

SØA har på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet og Distriktssenteret kartlagt hvorvidt boligtilgang i distriktene hemmer rekruttering av arbeidskraft. Kartleggingen er motivert av tidligere forsknings- og utredningsarbeid som viser at boligmarkedene i Distrikts-Norge har egenskaper som kan tenkes å utgjøre en flaskehals for rekruttering av arbeidskraft. Vi har i hovedsak benyttet spørreundersøkelser til kommuner og virksomheter, samt intervjuer for å kartlegge i hvilken grad arbeidsgivere i Distrikts-Norge opplever at manglende tilgang på egnede boliger er en begrensing for rekruttering av arbeidskraft. Videre gir kartleggingen økt forståelse av hvorfor det eventuelt ikke er tilgjengelige boliger og kunnskap om mulige tiltak som kan løse problemet.

På spørsmål om hva som er viktige årsaker til rekrutteringsutfordringene, svarer 25 prosent (om lag 15 prosent av alle respondenter) at manglende tilgang på egnede boliger er en viktig årsak til deres rekrutteringsutfordringer. Det var i liten grad forskjeller i svar mellom distriktskommuner som utgjør sin egen bo- og arbeidsmarkedsregion og distriktskommuner som inngår i bo- og arbeidsmarkedsregioner med andre distriktskommuner. Vi har derfor sett etter andre forskjeller mellom distriktskommuner, og har definert tre interessante situasjoner; (A), hvor boligmassen vokser raskere enn befolkningen, men virksomheter eller kommunen likevel rapporterer at mangel på boliger hemmer rekrutteringen; (B), hvor boligmassen vokser tregere enn befolkningen og sysselsettingen er voksende; og (C), hvor boligmassen vokser tregere enn befolkningsutviklingen, og sysselsettingen er fallende. I situasjon (A) og (B) mener vi at kommunen har en oppgave i å løfte fram og kommunisere problemet slik at det blir lettere for utbyggere og kommunen selv å justere tomtereguleringer, stimulere til boligbygging og rehabilitering o.a. til de behovene bedrifter og deres ansatte har. Dette er tiltak og ordninger som allerede eksisterer og som man har gode erfaringer med å ta i bruk. Situasjon (C) krever trolig mer omfattende tiltak. Her er hovedproblemet at bruktboliger rett og slett har for lav pris til at det lønner seg å investere i en ny bolig med vesentlig høyere byggekostnader enn forventet salgspris. Vår vurdering er at dette avhjelpes lettest med en offentlig ordning som garanterer at boligbygger kan selge boligene til en sum som tilsvarer registrerte byggekostnader innenfor en gitt periode. Våre anslag over hvor mange kommuner som er i situasjon (C), tilsier at en slik ordning neppe vil ha et stort omfang, og vil følgelig trolig også ha meget begrensede kostnader sett fra et nasjonalt ståsted. Nytten av ordningen kan imidlertid være stor for kommuner og virksomheter i kommunene som har vansker med å rekruttere nøkkelpersonell.

Hele rapporten kan lastes ned her: R35-2020 Tilgang på boliger i distriktene og rekruttering av arbeidskraft

R26-2020 Skatt i den norske boligmodellen

SØA har utredet norsk boligbeskatning på oppdrag for Huseierne. Vi har tatt utgangspunkt i at gunstig skatt har vært det viktigste virkemiddelet for eierlinjen i norsk boligpolitikk. Målet har vært en gunstig fordelingseffekt i befolkningen. Denne linjen har hatt bred politisk støtte. Eierlinjen har gjort alle til kapitaleiere, som har en positiv fordelingsmessig effekt, men samtidig finnes det effektivitetskostnader. Dessuten har høy prisvekst på bolig etter hvert bidratt til å skape økt ulikhet mellom regioner og generasjoner. Rapporten vurderer ulike former for boligbeskatning ut fra fordelingsmessige og effektivitetsmessige egenskaper. Skattlegging av bolig på linje med annen kapital er ikke aktuelt, men sammensetningen kan diskuteres. Da er det særlig dokumentavgift, fritak for skatt på gevinst ved salg av bolig, eiendomsskatt og gunstig verdsetting av primærbolig i formuesskatten som peker seg ut. Spesielt står dokumentavgiften laglig til for hugg, mens gevinstbeskatning kan være en mulig joker.

Hele rapporten kan lastes ned her: R26-2020 Skatt i den norske boligmodellen

R25-2020 Erfaringer og praksis knyttet til tilvisnings- og tildelingsavtaler

På oppdrag for Husbanken har SØA evaluert de ordningene med tilvisnings- og tildelingsavtaler. Dette er samarbeidsavtaler mellom kommunene og private utbyggere eller utleiere, som innebærer at kommunene får tilgang på utleieboliger forvaltet av private utleiere, uten at kommunene har økonomiske forpliktelser til utleieboligene. Utleieselskapene får gunstige lånebetingelser gjennom Husbanken. For tildelingsavtaler kan også utleier søke om tilskudd fra Husbanken. Begge ordningene har som mål at det fremskaffes flere egnede utleieboliger i gode bomiljøer for vanskeligstilte på boligmarkedet. Mens tilvisningsavtaler primært er rettet mot økonomisk vanskeligstilte, er målgruppen i tildelingsavtaler beboere som også har behov for tilpasset bolig og/eller oppfølging fra kommunen. Ordningene har også som mål at det blir flere utleieboliger som forvaltes av profesjonelle aktører med langsiktig perspektiv.

Vi finner at ordningene har bidratt til å øke antall kommunalt disponerte utleieboliger og bidratt til en profesjonalisering av utleiemarkedet. Samtidig finner vi at omfanget er beskjedent da utleieboligene gjennom ordningen utgjør en relativt lav andel av kommunenes boligportefølje. Videre finner vi at ordningene har potensial for å øke måloppnåelse dersom de tilpasses slik at de i større grad tar hensyn til de ulike rammevilkårene kommunene og utleieselskapene står ovenfor.

Hele rapporten kan lastes ned her: R25-2020 Erfaringer og praksis knyttet til tilvisnings- og tildelingsavtaler

R23-2020 Kvantitativ analyse av boligomsetning og budgivning

SØA har gjennomført en analyse av boligomsetning og budgiving. Bud kommer ofte forholdsvis tett opp til hverandre, uavhengig av tilgjengelig betenkningstid. Det kan tyde på at budgivere følger en plan og ikke trenger betenkningstid, eller at de lar seg rive med og følgelig ikke tar seg betenkningstid. Videre finner vi klare indikasjoner på at kompetitive auksjoner, med mange budgivere og mange bud, oppnår høyere priser enn ikke-kompetitive auksjoner, tilsynelatende uavhengig av objektspesifikke attributter.

Lav prisantydning kan antas å sette i gang to motstridende effekter; en forankringseffekt og en flokkeffekt. En lav prisantydning kan forankre prisforventningene til et lavere nivå, med en negativ effekt på salgsprisen, men den kan også lede til økt interesse for eiendommen (en flokk), med en positiv effekt på salgspris. Vi finner klare indikasjoner på at forankringseffekten overgår flokkeffekten, slik at det ikke lønner seg å sette en prisantydning lavere enn takst, såkalt lokkepris.

Med kobrabud siktes det til en budgiver som «hugger til» med en budøkning som er mye større enn tidligere budøkninger i auksjonen. Motivasjonen vil typisk være at andre budgivere da skal bli overrasket og/eller skremt av et slikt bud. Vi finner klare indikasjoner på at kobrabud fører til høyere pris enn auksjoner med kun inkrementelle bud. Kupping foregår ved at det legges inn et bud direkte til selger med akseptfrist før første annonserte visning. Vi finner indikasjoner på at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning. Videre ser det ut til at kupp i mindre grad skjer til svært høy (og svært lav) pris. Dette er konsistent med tilstedeværelsen av et forsikringselement. Det vil si at kjøper er villig til å gi avkall på muligheten for en lavere pris en kupp-budet i en budrunde, mens selger er villig til å gi avkall på muligheten for en høyere pris.

Hele rapporten kan lastes ned her: R23-2020 Kvantitativ analyse av boligomsetning og budgivning

R20-2020 Vanskeligstilte på boligmarkedet og betydningen av et velfungerende langsiktig leiemarked

En svært høy andel av norske husholdninger eier sin egen bolig. Dette er delvis et resultat av en boligpolitikk, den norske boligmodellen, som strekker seg tilbake til 1920-tallet. Selveie passer imidlertid ikke for alle. De som av ulike grunner ikke ønsker eller har muligheten til å eie egen bolig, er prisgitt leiemarkedet. Det norske leiemarkedet består i stor grad av sekundærboliger, sokkelleiligheter og liknende som ofte kun leies ut for en kortere periode. Det finnes også et betydelig innslag av kommunale boliger med lav husleie. De har imidlertid ofte lav standard. Erfaringer fra kommunene kan dessuten tyde på at kommunale boliger kan være en fattigdomsfelle. De som bor i kommunale boliger har sjelden noen videre boligkarriere, og kan dessuten tilpasse inntekt slik at de ikke mister bostøtte og rett på kommunal bolig.

For mange vil det være hensiktsmessig å leie for en kortere periode. Det er imidlertid også husholdninger som vil være langvarig vanskeligstilt i boligmarkedet, eller som av andre grunner kunne ønske å leie bolig på mer varig basis. Det finnes i praksis ikke et marked i Norge for livslang, stabil leie av bolig, som kan tilby et fullgodt alternativ til å eie, for eksempel for en lavinntektsfamilie. I denne rapporten retter vi søkelyset mot denne blindsonen i den norske boligmodellen, som rammer en liten andel av befolkningen, men likevel et betydelig antall mennesker og husholdninger. Vi argumenterer for at kun profesjonelle aktører kan tilby stabile, langsiktige leieforhold i et tilstrekkelig omfang. Uprofesjonelle utleiere vil gjennomgående ha kortere horisont. De vil også være mer utsatt for uforutsette hendelser, alt fra endringer som skaper behov for å frigjøre kapital til at de trenger plassen selv eller blir lei av å leie ut.

Hele rapporten kan lastes ned her: R20-2020. Vanskeligstilte på boligmarkedet og betydningen av et velfungerende langsiktig leiemarked

R13-2020 Virkninger av koronapandemien og oljeprisfall på den norske boligmodellen

I rapporten drøftes den norske boligmodellens virkemåte i forbindelse med koronautbruddet, og hvordan modellen i seg selv eventuelt kan påvirkes av pandemien. Den norske boligmodellen står støtt og blir nok heller forsterket enn svekket av mer usikre tider, ved at det store flertallet verner om den sentrale formueskomponenten boligen er. Fire viktige unntak som bør adresseres er:

1. Vanskeligstilte i boligmarkedet

2. Innvandrere

3. Regioner med fraflytting

4. Oljerelaterte næringer

Særlig de to siste må sees i sammenheng. Fraflyttingen forsterkes i fraflyttingsdistrikter der krisen i tillegg rammer leverandører til oljesektoren. Samtidig øker etterspørsel og prispress andre steder, særlig i Oslo. Husholdninger i regioner med fraflytting risikerer å tape mye boligformue. Det vil dempe den geografiske mobiliteten, som igjen kan forsterke prisforskjellene og legge ytterligere sten til byrden for dem som sliter med å etablere seg i boligmarkedet i sentrale strøk.

Hele rapporten kan lastes ned her: R13-2020 Virkninger av koronapandemien og oljeprisfall på den norske boligmodellen

R32-2019 Boligmarkedets virkemåte for utsatte grupper

SØA har på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet analysert boligmarkedets virkemåte, med særlig oppmerksomhet på utsatte grupper. Utredningen ser på utviklingen i både eie- og leiemarkedet i de senere år. Analysen inngår som kunnskapsgrunnlag i departementets arbeid med ny stortingsmelding om den boligsosiale politikken.

De aller fleste boliger selges eller leies ut til markedspris. Ikke alle klarer å betale for en bolig under slike vilkår, og trenger derfor hjelp til å etablere seg i boligmarkedet. Vanskeligstilte på boligmarkedet er personer og familier som ikke har mulighet til å skaffe seg eller opprettholde et tilfredsstillende boforhold på egenhånd. Disse kan være uten bolig, stå i fare for å miste boligen sin eller bo i uegnet bolig eller bomiljø.

En utfordring som følger av høy selveierandel i Norge, er at vi i liten grad har et velfungerende marked for langsiktig leie av bolig. Det forsterker vanskene for de som ikke er i posisjon til å kjøpe egen bolig. Husholdninger som er prisgitt leiemarkedet på lang sikt, vil derfor oftere ha en utfordrende og ustabil bosituasjon. Vi viser at husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet har falt for de fleste inntektsgrupper.

Rapporten kan lastes ned her: R32-2019 Boligmarkedets virkemåte for utsatte grupper

R26-2019 Bokostnadsindeks for leiligheter i Oslo

I denne rapporten har vi beregnet bokostnadene for en husholdning som bor i leilighet i Oslo. Beregningene våre viser at samlede bokostnader i 2018 til eiendomsskatt, kommunale avgifter, energikostnader, rentekostnader, forsikring og generelt vedlikehold summerte seg til 95 310 kroner for en husholdning med en leilighet på 70 kvadratmeter i Oslo. Til sammenligning utgjør dette 66 prosent av bokostnadene for en enebolig på 120 kvadratmeter i Oslo dette året (Se bokostnadsindeksen for norske husholdninger).

Den største utgiftskomponenten i 2018 var rentekostnader (55 prosent), fulgt av vedlikeholdskostnader (22 prosent) og energikostnader (12 prosent). Kommunale avgifter og forsikring utgjør henholdsvis 7 og 4 prosent av de årlige bokostnadene. Den gjennomsnittlige leilighetseieren betaler eiendomsskatt på kun 106 kroner dette året.

Over hele observasjonsperioden fra 2010 til 2018 har bokostnadene økt med 23 prosent, og i 2018 var bokostnadene de høyeste i hele denne perioden. I 2018 økte bokostnadene med 9 prosent. Det er energikostnadene og kostnader til vedlikeholdsom har bidratt mest. Disse kostnadene svinger mye fra år til år. Av andre bokostnader har kommunale avgifter økt med 7 prosent, mens utgifter til forsikring har økt med 3 prosent. Rentekostnadene har derimot vært om lag uendret fra 2017. Til slutt har det vært en nedgang i eiendomsskatt som følge av høyere bunnfradrag, noe som gir en nedgang fra 501 kroner til 106 kroner.

Rapporten kan lastes ned her: R26-2019 Bokostnadsindeks for leiligheter i Oslo

R25-2019 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger

I denne rapporten oppdateres bokostnadsindeksen for en gjennomsnittlig norsk husholdning med tall for 2018. Vi lager også en prognose for bokostnadene i perioden 2019-2022. Beregningene viser at samlede bokostnader i 2018 til eiendomsskatt, kommunale avgifter, energikostnader, rentekostnader, forsikring og generelt vedlikehold summerte seg til 106 544 kroner for en representativ husholdning med en standard enebolig på 120 kvadratmeter.

Den største utgiftskomponenten i 2018 var rentekostnader (36 prosent), fulgt av vedlikeholdskostnader (22 prosent) og energikostnader (21 prosent). Kommunale avgifter i gjennomsnitt utgjør 11 prosent av de årlige bokostnadene, mens forsikring og eiendomsskatt utgjør henholdsvis 7 og 3 prosent. Oslo har de høyeste bokostnadene, med et snitt på 144 234 kroner i 2018. Over hele perioden fra 2010 til 2018 økte bokostnadene med 8 prosent. En stor del av økningen kom fra 2017 til 2018, da bokostnadene økte med 6 prosent. Alle kostnadselementene økte dette året. Gjennom prognoseperioden venter vi en videre økning på til sammen 22 prosent. Økningen kan blant annet tilskrives renteoppgang og økte kommunale avgifter, mens kostnader til energi og eiendomsskatt trekker ned.

Rapporten kan lastes ned her: R25-2019 Bokostnadsindeksen for norske husholdninger

Innspill til boligsosial temperaturmåler

Samfunnsøkonomisk analyse har på oppdrag fra Husbanken gitt innspill til mulige indikatorer til et verktøy som gir Husbanken mulighet til å monitorere situasjonen for vanskeligstilte grupper på boligmarkedet. Verktøyet, som skal utvikles av Husbanken, skal også kunne predikere utviklingen for vanskeligstilte, både på gruppenivå og for ulike geografiske områder. Vårt forslag til indikator sammenstiller en rekke faktorer, som i seg selv er interessante å følge utviklingen til; utlånsrente, boligpriser, husholdningenes inntekt mv.). Vårt notat er et av flere innspill i Husbankens arbeid med dette.

Notatet kan lastes ned her: Innspill til boligsosial temperaturmåler.

Behovsprognose for kommunalt disponerte utleieboliger

Samfunnsøkonomisk analyse har på oppdrag fra Husbanken utarbeidet et notat om historisk og framtidig utvikling i kommunalt disponerte utleieboliger. Notatet er ment å bidra med kunnskap som kan sørge for at Husbanken framover kan innrette sine tilskudd slik at etterspørselen etter kommunale utleieboliger følger behovet, og at tilskuddsrammene er på størrelse med etterspørselen på nasjonalt nivå. Vårt notat er et av flere innspill i Husbankens arbeid med dette.

Notatet kan lastes ned her: Behovsprognose for kommunalt disponerte utleieboliger.