Husbanken gir lån til kommuner for videre utlån av startlån til husholdninger. Startlån skal bidra til at husholdninger med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg og beholde en nøktern og egnet bolig. På oppdrag for Husbanken har SØA analysert konsekvensene av stigende renter for startlånmottakere. Prosjektets metodiske tilnærming er dybdeintervju og arbeidsverksted med representanter fra Husbanken og kommuner som arbeider med startlån, prognoser for den makroøkonomiske utviklingen, og statistikk om startlån og startlånsmottakere. Klikk her for å lese hele rapporten.
Formålet med prosjektet er todelt. For det første skal prosjektet gi økt kunnskap om og en vurdering av konsekvenser av økt rente. For det andre gjennomgås mulige tiltak som kan motvirke uønskede effekter og manglende oppnåelse av boligpolitiske mål som følge av økt rente.
Norges banks rentebane tilsier at styringsrenten skal noe videre opp i 2023 og forbli på om lag 3 prosent langt inn i 2024, før den gradvis settes ned og er 2,25 prosent ved utgangen av prognoseperioden i desember 2025.
Våre makroøkonomiske prognoser tilsier at boligprisene skal fortsette å falle i år, før de flater ut i neste år. Vi venter at boligbyggingen reduseres i år og neste år som følge av høy rente og høye byggekostnader i et marked med fallende boligpriser. Inflasjonen ventes å avta noe i år, og være rundt mer normale nivå de neste årene. Effektene av den (fortsatt) pågående koronapandemien, særlig i Kina, og krigen i Ukraina er viktige usikkerheter som kan tenkes å påvirke den økonomiske utviklingen i både negativ og positiv retning.
Som kunder i ordinære banker, har Husbankens kunder også opplevd økte renter den seneste tiden. Fra 2021 til 2022 (til og med oktober) har rentekostnadene ved startlån økt med 63 og 17 prosent i gjennomsnitt for henholdsvis fast og flytende rente. Til sammenligning har den gjennomsnittlige flytende renten for ordinære banklån til husholdninger økt med 41 prosent siden tredje kvartal 2021 ifølge SSB.
Virkningen av økt rente vil være ulik for nye og eksisterende låntakere i Husbanken, og vil også avhenge av om lånet er fast eller flytende. Overordnet er bekymringen knyttet til økt rente størst for de som er utenfor boligmarkedet i dag, fordi renteøkningen svekker deres betjeningsevne slik at sannsynligheten for at de må forbli i leiemarkedet øker.
Foreløpig små konsekvenser for startlånmottakere av økte renter
Prosjektets datainnhenting viser at det foreløpig først og fremst er økte levekostnader som skaper problemer både for eksisterende og potensielle startlånsmottakere.
Våre intervjuobjekter erfarer foreløpig få konsekvenser av økte renter for eksisterende startlånmottakere. Selv om det ikke utelukkes at det vil komme negative konsekvenser av renteøkningen etterhvert, er intervjuobjektene i liten grad bekymret for de eksisterende kundene.
Den lave graden av bekymring skyldes i hovedsak at en stor andel av husholdningene i porteføljen har bundet renten på et svært lavt nivå. Når det gjelder gruppen med startlånmottakere som har flytende rente, har disse i gjennomsnitt mindre lån enn de som har fast rente.
Selv om bekymringen knyttet til renteheving for eksisterende kunder er relativt lav, er det imidlertid en mer generell bekymring for konsekvensene av at levekostnadene øker. Flertallet av intervjuobjektene merker en økt pågang fra dem som har lån om behov for avdragsutsettelse. Flere opplever at antallet som søker om avdragsfrihet er om lag doblet. At dette gjelder både for dem med fast og flytende rente, understøtter at behovet ikke primært skyldes økt rente, men andre forhold som høyere strømregninger og utgifter til mat.
Eksempelberegninger basert på de makroøkonomiske prognosene viser at rentekostnadene i 2023-2025 er høyere for de med låneopptak i 2022 enn de med lånopptak i 2023 på grunn av fallende boligpriser, som fører til mindre lånebehov. Videre viser eksempelberegningene at en gjennomsnittlig barnefamilie som tok opp et gjennomsnittlig startlån i 2021, ikke vil ha råd til å dekke både rentekostnader og forbruk i henhold til SIFO-budsjett i 2023 og 2024, som følge av økte renter og priser. I 2025 fører reallønnsøkning, rentenedgang og lavere inflasjon til at likviditeten (etter rentekostnader og SIFO-budsjett) for denne familien igjen er positiv.
Risiko for å ikke få kjøpt egnet bolig for potensielle startlånmottakere
For nye startlånmottakere gjelder også bekymringen for økte levekostnader, og i tillegg muligheten til å få innpass i boligmarkedet.
Flere intervjuobjekter er bekymret for at situasjonen med økte kostnader medfører at flere søkere ikke kvalifiserer til å få startlån. Dette kan føre til at kommunens innlånsbehov faller og at de i stedet får en økning i personer som har behov for annen (bolig)sosial bistand. Vår datainnhenting tyder på at de som ønsker å komme inn på boligmarkedet får det vanskeligere når rentene øker, til tross for at boligprisene faller.
Ifølge våre eksempelberegninger vil en gjennomsnittlig startlån-barnefamiliene ikke ha mulighet til å kjøpe en nøktern og egnet bolig i Oslo, men med 50 års nedbetalingstid ha mulighet til å kjøpe egnet bolig i mindre sentrale områder.
Risikoen for at husholdninger med vedvarende lavinntekt stenges ute fra boligmarkedet som følge av renteøkningen avhenger av kravene som stilles ved innvilgelse av lån. Vårt inntrykk er at kravene varierer mye på tvers av kommunene. Vårt inntrykk er også at kommunene er villige til å strekke seg langt for å bedre den økonomiske situasjonen til både eksisterende og potensielle startlånmottakere.
Flere av intervjuobjektene og deltakerne på arbeidsverkstedet som representerer kommuner forteller at de i større grad bruker tilskudd for å kompensere for en lavere betjeningsevne eller manglende egenkapital, slik at husholdningen kan komme inn i egnet bolig. Tilskuddene er i mange tilfeller avgjørende for at husholdningen skal kunne få kjøpt egnet bolig, og flere kommuner forventer at bruken vil øke ytterligere framover. Andre kommuner setter ned påslaget og subsidierer renten for å muliggjøre boligkjøp. Flere forteller at de bruker 45 års nedbetalingstid som standard for nye låntakere.
De fleste peker på at rammen for tilskudd er for liten i forhold til behovet de observerer i sine kommuner. En del av kommunene gir også tilskudd som rente- og avdragsfrie lån, som gjør tilskuddene mer attraktive for kommunen siden de da vil få igjen beløpet ved salg av boligen heller enn at dette nedskrives. Dette fører til at kommunen får muligheten til å bruke det samme beløpet som tilskudd igjen. De fleste praktiserer imidlertid en årlig nedskriving av tilskuddet.
Overordnet er inntrykket at kommunene er villige til å strekke seg langt for å hjelpe økonomisk vanskeligstilte husholdninger til å kjøpe en nøktern, men egnet bolig. Det er likevel store forskjeller i praksis knyttet til hvilke krav som stilles ved utlån i de ulike kommunene. Blant våre intervjuobjekter, er det særlig de som representerer kommuner med en stor andel vanskeligstilte som er villig til å ta på seg ekstra risiko for å få flere inn i boligmarkedet. Andelen vanskeligstilte virker altså å være viktigere enn kommunens geografiske beliggenhet og boligpriser.
Det er flere tiltak som kan bedre målgruppens økonomiske situasjon
Som beskrevet over, er det flere tiltak som kan benyttes for å motvirke uønskede konsekvenser av økte renter (eller økte levekostnader). Tiltakene vi har gått gjennom kan overordnet deles inn i tiltak rettet direkte mot å bedre den økonomiske situasjonen til eksisterende startlånmottakere og tiltak som kan øke sannsynligheten for at nye kunder får mulighet til å kjøpe bolig. Disse tiltakene vil være aktuelle også dersom utfordringer for eksempel skyldes at andre kostnader har økt, ikke kun rentekostnadene. Det gjennomgås også tiltak med mål om å øke husholdningenes økonomiske forståelse. I tillegg er det gjennomgått tiltak som er av mer strategisk art, knyttet til Husbankens rolle inn mot kommunene, og samarbeid med og mellom kommuner.
Oppsummert anbefaler vi følgende tiltak:
Utarbeide tydeligere veiledning til kommunene for å sikre likere betingelser
Utvikle et bedre egnet budsjett for målgruppen til bruk i låneinnvilgelse
Legge til rette for interkommunale samarbeid og informasjonsdeling på tvers av kommuner
Ha bedre oppfølging av startlånmottakere og samarbeid med gjeldsrådgivere ved behov for å sikre økonomisk forståelse
Tilpasse lånebetingelsene for å oppnå boligsosiale mål, herunder bruk av avdragsfrihet, lengere nedbetaling, tilskudd og tilpasning av renten
Redusere krav knyttet til innvilgelse av lån
De tiltakene vi har gått gjennom som er rettet direkte mot å bedre den økonomiske situasjonen til eksisterende startlånmottakere inkluderer avdragsfrihet, lengre nedbetalingstid, tilskudd til etablering og subsidiert rente. Både intervju og arbeidsverksted tyder på at det mest brukte tiltaket for å bedre situasjonen til eksisterende startlånsmottakere er knyttet til avdragsfrihet, nedbetalingstid og etableringstilskudd,
Mulighetsrommet for å bedre situasjonen for dem med økonomiske utfordringer, avhenger av hvilke lånebetingelser husholdningen har i dag, og hvilke økonomiske ordninger de allerede benytter. Dette varierer både mellom kommuner og mellom startlånmottakere i den enkelte kommune. Overordnet vurderes det som hensiktsmessig at tiltak som avdragsfrihet og lang nedbetalingstid kun brukes dersom det er nødvendig for å oppnå boligsosiale mål i en begrenset periode. Det skyldes at disse tiltakenes effekt senere er begrenset dersom mange allerede har maksimal nedbetalingstid og avdragsfrihet. Videre er det negativt for den enkelte med disse tiltakene, da det øker de samlede lånekostnadene.
Når det gjelder de gjennomgåtte tiltakene for å øke sannsynligheten for at nye kunder får mulighet til å kjøpe bolig, er det særlig bedre tilpassede budsjett og oppfølging som vurderes som hensiktsmessig i situasjonen kommunene nå står overfor. Forskriften og regelverket er veldig fleksibelt, og det er rom for å tilpasse slik at flere vanskeligstilte husholdninger kan få mulighet til å kjøpe egnet bolig. Som nevnt, er det lite tap knyttet til kommunenes startlånportefølje. Det kan indikere at kommunene i mange tilfeller er relativt strenge når lån innvilges.
Merk at risiko knyttet til forslagene om tilpasning av betingelser og krav nevnt over må vurderes slik at forslagene kan tilpasses den enkelte kommunes situasjon.
Inntrykket fra intervju og arbeidsverksted er at det er behov for å øke den økonomiske forståelsen til både eksisterende og potensielle startlånskunder, samt å følge opp husholdninger som har fått startlån i større grad enn det som gjøres i dag. For å øke husholdningenes økonomiske forståelse vurderes det som hensiktsmessig å etablere et tettere samarbeid med gjeldsrådgivere i NAV og sette av ressurser til å følge opp de av husholdningene som har fått innvilget startlån og som saksbehandler vurderer at har risiko for å få økonomiske problemer.
Tiltak av mer strategisk art som er gjennomgått, er knyttet til Husbankens rolle inn mot kommunene, og samarbeid med og mellom kommuner. Det er stor variasjon mellom kommunene i vurderingen av hvem som skal få startlån, og lånets størrelse, samt vilkårene husholdningene står overfor. Det vurderes som hensiktsmessig at det er en viss frihet knyttet til behandlingen av startlån. Det vurderes likefult som hensiktsmessig at kommunene har informasjon om arbeidet som gjøres andre steder i landet slik at det skjer læring på tvers, og at husholdninger som har eller søker om startlån behandles mest mulig likt, uavhengig av hvilken kommune de bor i. Derfor vurderes det som hensiktsmessig at Husbanken tar en tydeligere rolle i sin veiledning overfor kommunene, og at det etableres et nettverk for informasjonsdeling for kommunene på operativt nivå.