Ullensaker kommune er i gang med å rullere Byplan (kommunedelplan for Jessheim). I forbindelse med planforslaget ønsker kommunen mer detaljert kunnskap om hvordan videre befolkningsvekst i og rundt Jessheim kan påvirke næringsutviklingen i byen. I denne rapporten analyserer vi hvilke deler av næringslivet som er nært koblet til vekst i antall innbyggere, og beregner en sannsynlig utvikling i antall sysselsatte og samlet verdiskaping i relevante næringsgrupper. Klikk her for å lese hele rapporten.
I arbeidet har vi tatt utgangspunkt i befolkningsframskrivinger for Jessheim utarbeidet av Ullensaker kommune. Videre har vi brukt detaljerte nærings- og sysselsettingsdata for å beskrive dagens næringsstruktur. For å analysere hvordan framtidig befolkningsvekst i Jessheim vil forme sysselsettings- og verdiskapingsutviklingen framover har vi brukt etablert økonomisk teori og et egenutviklet modellapparat.
Ved inngangen til 2022 var mer enn 41 000 personer bosatt i Ullensaker kommune, som er over dobbelt så mange som i år 2000. Om lag halvparten av kommunens befolkning er bosatt i Jessheim. Byen er et handelssentrum og har et tilbud av serveringstjenester og kultur som kjennetegner mindre byer med relativt høy befolkningstetthet. I 2019 hadde i underkant av 9 000 sysselsatte sitt arbeidssted i Jessheim. Vi benytter 2019 som referanseår for sysselsetting, for å unngå midlertidige dataforstyrrelser som følge av pandemirestriksjoner i 2020 og 2021.
Sysselsettingen i Jessheim har klar overvekt av personrettede næringer som leverer varer og tjenester til lokalbefolkningen. Målt i antall sysselsatte er helse- og sosialtjenestene den største næringsgruppen med rundt 2 500 sysselsatte. Dernest kommer varehandel med rundt 1 900 sysselsatte. Undervisning i grunnskole og videregående opplæring og offentlig administrasjon og produksjon av tekniske tjenester som vann, avløp, strøm og renovasjon har også mange sysselsatte. Også virksomheter innen bygg- og anlegg og kunnskapsbaserte forretningsrettede tjenester er lokalisert i byen.
For å analysere næringsutviklingen i Jessheim, er det nyttig å sammenligne tettstedet med resten av bo- og arbeidsmarkedsregionen (BA-regionen) Jessheim er en del av. BA-regionen inkluderer Eidsvoll, Nannestad og Hurdal kommune i tillegg til resten av Ullensaker kommune. Jessheim utgjør rundt 23 prosent av den samlede befolkningen i BA-regionen, mens 33 prosent av alle arbeidsplassene er lokalisert i byen. Vi ser her bort fra de arbeidsplassene som befinner seg på eller i direkte tilknytning til Gardermoen, for å få et mer passende sammenligningsgrunnlag på tvers av kommunene.
I de fleste tettbygde strøk er det en opphopning av tjenester rettet mot husholdningene, både kommersielle tjenester og offentlig tjenesteyting. Konsentrasjonen rundt sentrumsområdene er særlig sterk for handel og serveringstjenester, men også kulturelle tjenester.
Viktighetene av å være lokalisert til sentrum varierer for ulike virksomheter. Sysselsettingen i dagligvarehandelen er fordelt utover hele BA-regionen, omtrent proporsjonalt med antall bosatte i de fire kommunene. Spesialforretninger som forhandler alt fra klær til bakevarer, elektronikk, husholdningsapparater og lignende, tiltrekkes av attraktive sentrumsområder med relativt store kundegrunnlag. Rundt 1 000 personer jobbet i slike spesialforretninger i Jessheim. I tillegg jobber til sammen rundt 800 personer innen forskjellige serveringstilbud og kultur- og underholdningstilbud, som blant annet omfatter Ullensaker kulturhus, treningssentre, idrettsklubber og andre personrettede tjenester i sentrum.
Når vi sammenligner med hvor mange som bor i Jessheim, er det flere sysselsatte innen butikkhandel i spesialforretninger, servering, kultur og underholdning enn befolkningsantallet skulle tilsi. Samlet sett indikerer statistikken klart at Jessheim er et betydelig handels- og aktivitetssentrum for både de som er bosatt lokalt og for den øvrige befolkningen i regionen.
Ullensaker kommunes befolkningsframskrivinger tilsier at i 2040 vil om lag 40 000 personer bo i Jessheim, noe som tilsvarer en vekst på rundt 120 prosent sammenlignet med antall innbyggere i 2019. Når vi legger denne befolkningsveksten til grunn, tilsier både teori og empiri fra andre steder at det blir vekst i tjenestevirksomheter som er viktige for lokalbefolkningen. Slike næringer kan betegnes som lokalnæringer. For å anslå hvordan lokalnæringene i Jessheim vil utvikle seg i takt med økningen i innbyggertallet, har vi utviklet en modell som tar hensyn til hvilke næringer som er viktig for lokalbefolkningens konsum, historisk teknologi- og produktivitetsutvikling i disse næringene og hvilke næringer som helst lokaliserer seg i sentrum.
For dagligvarehandel finner vi at antall ansatte per innbygger faller gradvis når befolkningen øker. Likevel vokser sysselsettingen som følge av at antall innbyggere øker. I 2040 tilsier beregningene at antall sysselsatte i dagligvarehandelen øker til 500, som er en vekst på 110 prosent fra 2019.
For handel i spesialforretninger trekker en agglomerasjonseffekt i retning av at sysselsettingen øker mer enn befolkningsveksten skulle tilsi. Agglomerasjonseffekten er knyttet til at når det blir flere kunder, øker variasjonen i tilbudet, som igjen gjør Jessheim attraktiv for ytterligere tilbydere og kunder. Samtidig trekker teknologisk utvikling og endrede handelsmønstre i retning av lavere sysselsetting i næringen over tid. Samlet sett anslår vi at antall sysselsatte innen handel i spesialforretninger øker til rundt 2 000 personer, som tilsvarer en vekst på 110 prosent fra 2019.
I serveringstjenestene og innen kultur og fritid finner vi at sysselsettingen øker mer enn befolkningen skulle tilsi. Veksten er uttrykk for en blanding av agglomerasjonseffekten og av at befolkningen i økende grad kjøper tjenester og opplevelser, framfor flere materielle goder. Våre anslag tilsier 1 200 sysselsatte i serveringstjenestene og 900 sysselsatte innen kultur- og fritidstilbud i Jessheim i 2040, som tilsvarer en vekst på rundt 160 prosent.
Verdiskapingen i lokalnæringer i Jessheim vil vokse på lignede måte som sysselsettingen. Verdiskapingen fordeles i hovedsak på lønn, overskudd og skatter og avgifter. Verdiskapingen per sysselsatt varierer noe mellom næringene, men de overordnede kjennetegnene ved næringsstrukturen og hvilke endringer vi beregner over tid samsvarer i stor grad med den beregnede sysselsettingsutviklingen.
Beregningene over er basert på flere forutsetninger om sammenhenger mellom hva normalbefolkningen bruker penger på, inntektsutvikling og teknologisk endring. Antall sysselsatte skal dermed ikke tolkes som nøyaktige anslag, men som viktige implikasjoner av vekst i innbyggertall. Grunnleggende sett er det viktig å merke seg at vekst i antall innbyggere er langt viktigere for vekst i lokalt næringsliv, enn konsumet fra tilreisende. Det er også slik at dersom veksten i antall innbyggere blir lavere enn forutsatt, vil attraktiviteten til Jessheim bli redusert også for tilreisende fra nabokommunene. I så fall vil sannsynligvis de bosatte i Ullensaker-regionen i større grad reise til større og mer varierte tilbud andre steder, for eksempel i Oslo og Lillestrøm. Derfor er innbyggerne i Jessheim den viktigste kilden til et variert og tiltrekkende handels- og servicetilbud som også kommer regionen til gode.
Det er ikke opplagt at befolkningen i Jessheim vil vokse som forutsatt. Det er flere konkurrerende utbyggingsprosjekter rundt Oslo-området, og samlet befolkningsvekst for landet ser ut til å avta. Jessheim har likevel flere fortrinn som kan tilsi at de vil tiltrekke seg nye innbyggere. Sett fra tilflytteres side, vil de fleste trolig ønske å bo enten i nærheten av «Stor-Oslo» eller i nærheten av arbeidsmuligheter i bo- og arbeidsmarkedet Jessheim er en del av, som Gardemoregionen. Jessheim tilfredsstiller slik sett nærhet til to store arbeidsmarkeder med til dels ulikt arbeidsinnhold, noe som er en klar fordel for å tiltrekke seg ulike typer boligkjøpere. I tillegg er Jessheim nær arbeidsmarkedet i sørlige deler av Innlandet.
Nærhet til arbeidsmarkeder med mange inntektsmuligheter er sannsynligvis ikke tilstrekkelig for å realisere den forutsatte befolkningsveksten. De bokvalitetene et boligområde har ser ut til å få økende betydning for hvor tilflyttere til Oslo-regionen slår seg ned, og for interne flyttebevegelser i Stor-Oslo. Særlig for tre grupper husholdninger vil andre bokvaliteter enn nærhet til jobb være viktige:
For pensjonister vil nærhet til service og handel, kombinert med lite støy, trolig være viktig. Dette er den husholdningsgruppen som vil vokse mest de kommende årene.
Unge par med, eller som planlegger, barn vil trolig legge vekt på nærhet til skole, trygge skoleveier og leke- eller oppholdsområder nær boligen. Barnefamilier søker typisk til boliger med tilgang til hageområde eller nærhet til park. Denne husholdningsgruppen vokser ikke mye i årene framover, men flytter relativt mye.
Husholdninger med muligheter for hjemmekontor vil legge større vekt på fritidstilbud i nærheten av boligen. Om lag halvparten av arbeidstakerne har mulighet til å benytte hjemmekontor, selv om praksisen varierer mye. Størst bruk av hjemmekontor er det blant akademiske yrker.
Det er rimelig å anta at alle ønsker en kombinasjon av trygghet, servicetilbud, tilstedeværelse av aktivitets- og kulturtilbud, og tilgang på boliger som oppleves som attraktive og som er tilpasset livssituasjonen. Ideelt sett vil de fleste ønske tilgang til «alt» i gangavstand, men i et byplanleggingsperspektiv må ulike forhold og hensyn vektes og prioriteres. For å realisere Jessheims boligplaner er det trolig viktig å legge vekt på preferansene til de tre befolkningsgruppene nevnt over når nye boligprosjekter utvikles.
Jessheim har i dag et beskjedent innslag av kunnskapsbaserte virksomheter. De fleste innbyggerne i Ullensaker med høyere utdanning pendler ut av kommunene. Dersom befolkningen i Jessheim øker, er det rimelig å anta at en stor del av de nye innbyggerne vil ha høyere utdanning. Det følger av at mange av de aktuelle innbyggerne trolig vil være unge voksne (de som flytter mest). Dersom Jessheim oppleves som attraktiv for unge voksne med høyere utdanning vil grunnlaget for å utvikle kunnskapsintensive virksomheter i området øke. Det er følgelig logisk at en betydelig befolkningsøkning i Jessheim kan medføre vekst i kunnskapsbaserte virksomheter, i tillegg til vekst i lokalnæringer nevnt over. Legger vi til grunn at Jessheim får sysselsetting på nivå med andre kommuner av samme størrelse i dag, tredobles antall sysselsatte i kunnskapsintensive næringer til rundt 2 400 personer i 2040.