KDD har engasjert Samfunnsøkonomisk analyse AS (SØA) og BN Bank for å analysere prisdannelsen for boligtomter ved hjelp av ulike datakilder og intervjuer med en rekke kommersielle aktører innenfor investering, utvikling og bygging av bolig, fra råtomt til ferdig bygg.
Det er lite offentlig tilgjengelige data om tomteoverdragelser og -priser. Vi har derfor benyttet ulike metodiske tilnærminger for å belyse prosjektets problemstillinger. I dette prosjektet har vi fått tilgang til to unike datakilder, én fra BN Bank som har unike data om tomtetransaksjoner, og én som SSB har beregnet for oss på forespørsel. Vi har i tillegg gjennomført intervjuer med en rekke store aktører for å kartlegge ulike prosesser i forbindelse med salg og utvikling av tomter. I intervjuene blir den såkalte residualmetoden fremholdt av mange som et underliggende konsept for beregning av tomtepriser. Med utgangspunkt i residualmodellen har vi laget eksempelberegninger av tomtepriser.
Funnene fra analysen av BN banks data, er blant annet hvordan reguleringsrisiko er sentralt i tomteprisfastsettelse og at dette i stor utstrekning er en risiko som deles mellom selger og kjøper av en tomt. Andre sentrale funn er at 1) spennet i tomteverdier er større og det er høyere prisøkning fra planleggingsfasen og gjennom begynnelsen av reguleringsfasen, i de mest sentrale kommunene, 2) reguleringsfase og bebyggelsestype er viktigere enn tomtestørrelse innenfor en sentralitetsgruppe, 3) tomtepris øker betydelig når tomt er større enn 4-5000 kvadratmeter, som sammenfaller med at bebyggelsestype da ofte skifter fra enebolig til blokk/rekkehus, 4) det er betydelig større variasjon i tomteverdi for eneboligbebyggelse enn for blokk/rekkehus innenfor samme sentralitetsgruppe, 5) det er trinnvise økninger i verdsettelse etter hvert som usikkerhet om potensial/gjennomføring reduseres og 6) resultater fra residualmodellen sammenfaller i stor grad med transaksjoner når vi sammenligner med omsetninger/verdsettelse av ferdigregulerte prosjekter.
I intervjuene finner vi blant annet at markedet har tilpasset seg økt reguleringsrisiko i byene og bynære strøk med utstrakt bruk av «earn- out»-modeller med to- til tredelte oppgjørsstrukturer. Her betaler tomtekjøper gjerne et beløp med en gang, mens resterende del av salgssummen avhenger av fremtidig utnyttelse og kostnader, og betales for eksempel ved detaljregulering. Høyere konkurranse medfører gjerne at kjøperne blir villige til å betale mer med en gang, noe som også gir en større risiko for at man betaler for mye for tomten. Dette er konsistent med funnene i litteraturen rundt The Winner’s Curse.
Hele rapporten kan lastes ned her: R34-2022 Utredning om tomteprisfastsettelse og sammenhenger mellom priser og kostnader i boligbygging